Relatief veel vastgoed wordt in Nederland gefinancierd door Duitse banken. Door strengere kapitaalseisen trekken deze banken zich nu voor een belangrijk deel terug uit de Nederlandse markt. Die kapitaalseisen zijn een gevolg van het Bazels Comité dat als doel heeft de regulering van en het toezicht op de banksector te verbeteren, onder andere door het risicomanagement van banken te versterken. Sinds de Grote Financiële Crisis zijn de normen aangescherpt, ook omdat een eerdere fout van de mannen uit Bazel bijgedragen heeft aan eurocrisis. Voor staatsobligaties van landen uit de Europese Economische Ruimte hoefde voor de eurocrisis namelijk geen eigen vermogen te worden aangehouden. Wellicht was dat nog te begrijpen voor Duits papier, maar doordat ook de staatsschulden van de zuidelijke lidstaten hieronder vielen, werd er door banken volop in gearbitreerd. En zo kon het ontstaan dat een geïsoleerd Grieks probleem toch een Europees breed probleem werd.

Bazel als bron van systeemrisico’s

Bij wet- en regelgeving in de financiële wereld loopt men altijd het risico dat een fout meteen zorgt voor een systeemfout en mogelijk ook een systeemcrisis. Zeker voor wat betreft de Bazel-regelgeving is dat het geval. Alle banken krijgen uiteindelijk te maken met dezelfde kapitaalseisen, alleen kan de implementatie per land verschillen. Een kredietnemer die voorheen nog een in aanmerking kwam voor een krediet, krijgt dat opeens niet meer. Niet meer bij de eigen bank, maar bij geen enkele bank. Zo zijn veel ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf onterecht de nek omgedraaid. Dat terwijl juist de grote niet levensvatbare bedrijven in leven zijn gehouden door de extreem lage rente. Ook is het niet zo vreemd dat er nu te weinig huizen zijn. Niet alleen in Nederland, maar in grote delen van de wereld. Na de kredietcrisis ging de geldkraan voor het financieren van huizen op slot, zowel voor particulieren als voor bedrijven.

Kalf verdronken

Op het moment dat er sprake is van onrust, hebben wetgevers de neiging om de implementatie naar voren te halen of de regels op een ander manier aan te scherpen. Bazel IV is wat dat betreft de logisch vervolg op Bazel III. Dit is ook weer zo’n moment daarvoor. Eerder dit jaar was er een bankencrisis in de Verenigde Staten die nog altijd allesbehalve voorbij is. Door de maatregelen bedacht tijdens de Grote Financiële Crisis lukt het nog wel om de markt onder het motto ‘extend and pretend’ draaiende te houden, maar de oorzaak (de hoge rente) zorgt er eerder voor dat het probleem groter wordt en niet kleiner. Met ingang van 1 januari 2024 gaan er in de VS veel strengere kapitaalseisen gelden voor Amerikaanse banken. Dit zal er volgend jaar mede voor zorgen dat de Amerikaanse economie kan wegglijden richting een recessie.

Concentratierisico’s in Nederland

In Nederland zijn relatief veel vastgoedprojecten gefinancierd door Duitse banken. Zo’n tien jaar geleden boden deze Duitse banken tot wel een procentpunt lagere rente dan de Nederlandse banken. Bovendien is het aantal vastgoedfondsen dat daarmee werd gefinancierd in de afgelopen jaren ook explosief gestegen. Volgens de verfijnde kapitaalseisen van Bazel is het percentage dat moet worden aangehouden voor commercieel vastgoed niet alleen gestegen, er zijn ook regels ingesteld om concentratierisico’s te voorkomen. Dus waar voorheen Nederland wellicht gold als een relatief veilige markt om vastgoed te financieren, wordt zo’n concentratie door wet- en regelgeving opeens gezien als een extra risico. Nu is dat top down nog wel te begrijpen, maar in individuele gevallen betekent dit dus dat financieringen met een lage loan-to-value die op basis van rationele aannames een hoge mate van zekerheid bieden, door de nieuwe normen opeens worden gezien als hoog risico. Dankzij Bazel krijgen nu alleen nog partijen een financiering als ze dat niet nodig hebben.

Grotere rol private markten

Gelukkig kan de markt steeds beter een antwoord formuleren op dit probleem en dat is door de dergelijke projecten direct te financieren, zonder tussenkomst van de banken. Daardoor is in de afgelopen jaren de markt voor private debt in de Verenigde Staten sterk gegroeid en datzelfde gaat nu ook gebeuren in Europa. Op de Amerikaanse financieringsmarkt speelden banken altijd al een veel kleinere rol vergeleken met de kapitaalmarkten. In Europa is de bancaire sector nog altijd relatief groot, maar die zal mede door deze ontwikkeling in de komende jaren sterk krimpen. Voor de mannen van Bazel geeft het ontstaan van zo’n private markt natuurlijk nieuwe uitdagingen. Onder het mom van schaduwbankieren en mogelijke systeemrisico’s probeert men nu ook daar regels te stellen, met het risico dat nieuwe systeemfouten zorgen voor nieuwe systeemrisico’s.

Han Dieperink, Chief Investment Strategist

Disclaimer