Real Assets zijn investeringen die je kan aanraken. Doordat mensen de stenen kunnen zien en voelen, worden investeringen in real assets in hoge mate gezien als relatief veilig. Vastgoed is een belangrijk onderdeel van de verzameling real assets. Verder vallen er ook verschillende infrastructuur-investeringen onder. De visie waarin te beleggen kan van invloed zijn op het uiteindelijke rendement, maar de implementatie is uiteindelijk veel belangrijker voor het resultaat. Door de fysieke eigenschappen van real assets heeft deze categorie voor veel mensen een sterke aantrekkingskracht. In plaats van de papieren winsten en verliezen op de beurs, willen deze mensen de stenen zien en voelen. Tegelijkertijd is dat meteen ook de grootste valkuil, want ook hier is spreiding van het grootste belang. We bijvoorbeeld slechts enkele panden koopt, doet daarmee onvoldoende aan spreiding. Die investeerder loopt extra risico waar geen rendement tegenover staat. Geen upside, alleen maar downside.

Risicoverhogend effect door leverage

Omdat investeringen in Real Assets erg kapitaalintensief zijn, wordt er regelmatig gebruik gemaakt van leverage. Met geleend geld is het mogelijk om op het eigen vermogen een hoger rendement te halen. Geleend geld betekent ook dat de feitelijke beschikkingsmacht wordt overgedragen aan de financier. Uiteindelijk bepaalt die wat er met de real assets gaat gebeuren, meestal op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar liever niet wil verkopen hakt zo’n financier de knoop door. Juist bij het werken met geleend geld is ook daarom een goede spreiding van het grootste belang. Eén fout project heeft anders te veel invloed op het totale rendement en zo’n project kan via de financiering mogelijk ook andere delen van de portefeuille besmetten.

Projectontwikkelingsrisico

Bij investeren in vastgoed en infrastructuur is er vaak ook sprake van projectontwikkeling. Het projectontwikkelingrisico is een heel ander en vooral groter risico dan de normale risico’s bij reguliere investeringen in real assets. Bij projectontwikkelingsrisico kan er ook en operationele zin veel fout gaan, het is nu eenmaal onderdeel van deze risicovolle fase. Dit is op te lossen door alleen te investeren in ‘turn-key’ objecten. Daarvoor is echter wel voldoende schaalgrootte nodig. Kleinere aanbieders die deze toegang niet hebben, compenseren dat vaak door toch een stuk verkapt projectontwikkelingsrisico mee te nemen.

Kostenbelading

Net als bij andere private markten (Private Equity en Private Debt) geldt ook hier dat het totale rendement op real assets alleen gerealiseerd kan worden als er ook wordt geïnvesteerd. Geld dat aan de zijlijn staat, rendeert niet. Juist bij vastgoed sluiten de projecten vaak niet (vrijwel nooit) op elkaar aan. Als het even tegenzit, loopt de investeerder aan de zijlijn wel het risico en mag die ook nog eens kosten betalen, maar ontvangt daarvoor geen rendement. Ook zit er soms te veel tijd tussen het incasseren van de huurpenningen en de uitkering aan de investeerders.

Een zwak punt bij veel aanbieders van individuele projecten is dat de kostenstructuur topzwaar dreigt te worden en een te grote invloed hebben op het rendement. Dat komt ook omdat de belangen van de aanbieders niet altijd parallel lopen met de belangen van de investeerders. Wie een externe beheerder goed betaalt, zal zien dat zo’n persoon geen belang heeft bij het op het juiste moment verkopen, maar wel dat zo iemand zo lang mogelijk wil beheren. Bij private markten is dit een belangrijk aandachtspunt, zeker als het gaat om vastgoed.

Spreiding over locatie’s

Verder is vastgoed en infrastructuur sterk locatie gebonden. Wie investeert in één of meer projecten is vaak al snel veroordeeld tot de locatie Nederland. De overheid heeft in Nederland zo’n grote invloed op de markt, dat eigenlijk al niet meer van vrije marktwerking gesproken kan worden. Dezelfde risico lopen Nederlandse investeerders tegenwoordig vaak ook in de fiscaliteit. Dat is een risico voor het totale rendement op termijn. Het is van essentieel belang dat er in real assets wordt gespreid. Niet alleen regionaal, maar ook naar stijlen en via de verschillende subcategorieën. Dat die spreiding niet wordt doorgevoerd is ook het gevolg van de soms hoge uitgaven die moeten worden gedaan op het gebied van zowel de operationele als beleggingsinhoudelijke due diligence.

Een gevolg van het zien en voelen van de stenen is dat de investeerder denkt dat hij of zij veel controle heeft over de investeringen. Dat is juist niet het geval. Door niet te spreiden is er een lange lijst van risico’s waarover men geen controle heeft. De combinatie van te hoge kosten en te veel leverage kan er ook voor zorgen dat vooral derden controle hebben over de activa. Bovendien is vaak het gevolg dat deze relatief kleinere investeringsfondsen niet goed toegang krijgen tot de beste locaties en uiteindelijk draait het daar bij Real Assets allemaal om.

Han Dieperink, Chief Investment Officer.

Disclaimer