Cross

Vastgoed onder de zeespiegel

april 14, 2024

Vastgoed onder de zeespiegel

Circa 30 procent van de wereldeconomie ligt onder de zeespiegel, ten minste als die wereldspiegel verder stijgt. Veel steden zijn gebouwd aan de rand van een rivier, aan een natuurlijke haven aan de kust of aan de rand van grote meren. Dat betekent dat veel van die steden een relatief hoog overstromingsrisico kennen. New Orleans is een typisch voorbeeld. Het ligt immers aan de mond waar de Mississippi de zee instroomt. In september 2005 schreef ik een column over de gevolgen van orkaan Katrina, onder andere op de economie rondom New Orleans. Ook toen al – al weer bijna twintig jaar geleden – werd er volop gesproken over klimaatswijziging. Wat Nederland gemeen heeft met New Orleans is dat een groot deel van ons land nu al onder de zeespiegel ligt, waarmee ons land buitengewoon kwetsbaar is voor overstromingen, één van de redenen waarom ik sindsdien 8,8 meter boven NAP woon, in het toekomstige Laren aan Zee.

 

Nederlandse pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken

Tien jaar later was ik aanwezig bij een lunch met onder andere institutionele beleggers, met name pensioenfondsen. Veel van deze beleggers hadden net een grote positie genomen in Nederlandse hypotheken. Deels vanwege het rendement, maar deels ook omdat de Nederlandse politiek vond dat pensioenfondsen meer in Nederland moesten investeren. Veel institutionele beleggers gaan ver op het gebied van riskmanagement, dus ik stelde de vraag of er niet te veel sprake was van een concentratierisico. Als het huis van de pensioengerechtigde onder water staat, staat daarmee ook de hypotheek en daarmee het pensioen onder water. Ik werd aangekeken of men het in Keulen hoorde donderen.

 

Risico vastgoed in de polder

Tegenwoordig is het heel normaal dat vastgoed in de polder – onder de zeespiegel – wordt gezien als risicovoller dan vastgoed op de hoger gelegen delen van Nederland. De overheid moet van Deltacommissaris Peter Glas meer rekening houden met de zeespiegelstijging bij haar plannen om veel woningen toe te voegen. Van de miljoen woningen die er tot aan 2030 gebouwd moeten worden staan er maar liefst 820.000 in gebieden die last kunnen krijgen van wateroverlast of droogte en in combinatie van die twee, problemen met de bodem. Vooral in de Randstad zijn grote delen gevoelig voor de zeespiegelstijging. Uiteraard is Nederland voorbereid op het water en in theorie kunnen we ook een grote zeespiegelstijging aan, maar daaraan hangt wel een prijskaartje. Het zorgt ervoor dat wonen in de Randstad straks onbetaalbaar gaat worden.

 

Buitendijks bouwen

De problemen zijn er nu al in de zogenaamde buitendijkse bebouwing. Die lopen al een groter risico op overstroming, zeker als de zeespiegel in vijftig tot honderd jaar met 2 meter stijgt. Dat lijkt ver weg, maar voor lange termijnbeleggers in vastgoed kan dit wel degelijk op kortere termijn al de waarde drukken, al was het maar omdat dergelijke woningen onverzekerbaar zijn, of alleen tegen hoge verzekeringspremies kunnen worden verzekerd. Dat kan op het moment van verkoop in de toekomst steeds sterker de waarde gaan drukken. Moody’s waarschuwde vier jaar geleden dat de stijgende zeespiegel een risico is voor de kredietwaardigheid van Nederland. In het rapport worden gevolgen beschreven als minder inkomsten, schade, verlies van levens, gezondheidsrisico’s en zelfs gedwongen migratie vanwege de stijgende zeespiegel.

 

Oxiderend veen en paalrot

In de komende jaren zullen door de grotere afwisseling tussen natte en droge periodes ook andere problemen ontstaan. Een groot deel van Nederland beneden de zeespiegel is veengebied. Dat is het deel waar na een langdurige droogte de tuin in snel tempo zakt, omdat veen dat droog staat in snel tempo oxideert. Dit proces is onomkeerbaar. Bovendien komt er bij dit proces veel CO2 vrij. In Nederland is dat jaarlijks meer dan 4 megaton CO2 (twee a drie procent van de totale CO2-uitstoot). Het kan zorgen voor verzakkingen en paalrot.

 

Door duurzaamheidsanalyse mijden beleggers Nederland

Vooral buitenlandse beleggers in vastgoed maken zich in toenemende mate zorgen over overstromingsrisico’s in Nederland. Het is een reden voor Amerikaanse en Aziatische beleggers om kritischer te zijn als het gaat om Nederlands vastgoed. Terwijl dit twintig of zelfs nog geen tien jaar geleden niet serieus werd gezien als risico, zijn de risicoanalyses op dit gebied steeds uitgebreider. Dat komt natuurlijk ook omdat investeerders tegenwoordig steeds meer transparantie eisen en rapporteren over mogelijke klimaatrisico’s in portefeuille. Investeren in Nederland betekent voor veel buitenlandse beleggers dat men doelbewust klimaatrisico’s opzoekt. Dat terwijl men in het kader van een duurzame portefeuille juist deze risico’s zou moeten vermijden, als was het maar om ‘Paris-aligned’ of ‘Paris-proof’ te worden.

 

De kosten van watermanagement

Nederland staat in de wereld voorop op het gebied van watermanagement. Ook bij een verdere zeespiegelstijging, houdt Nederland waarschijnlijk wel de voeten droog. Uiteindelijk is dat een financiële afweging. Naarmate het waterniveau steeds hoger komt te liggen ten opzichte van het achterliggende gebied stijgen immers de kosten en die kostenstijging is niet lineair, maar exponentieel. Veel investeerders verlangen vanwege de risico’s als gevolg van de stijgende zeespiegel een hoger rendement, maar dat wordt steeds vaker gefrustreerd door de hogere kosten. Wel is het zo dat Nederland – net als New Orleans – een voor de hand liggend slachtoffer is van zeespiegelstijging. Ook in veel hoger gelegen gebieden kan wateroverlast en droogte als gevolg van klimaatverandering voor grote problemen zorgen. In de toekomst zal een analyse van deze risico’s een steeds grotere invloed krijgen op de waardering van vastgoed.

 

Han Dieperink, Chief Investment Officer

 

Disclaimer

Gerelateerde artikelen

De achterblijvers in de Mag 7

De achterblijvers in de Mag 7 zijn Apple en Tesla. Toch zijn dit waarschijnlijk de belangrijkste AI-bedrijven in de Mag 7.

Meer lezen

De enige bron van alfa

De enige bron van alfa is timing. Timing is simpelweg laag kopen en hoog verkopen, maar in de praktijk blijkt alfa vluchtig.

Meer lezen

Japanse interventie

Japanse interventie. De Japanse overheid heeft meer mogelijkheden dan ingrijpen in valutamarkten om de yen te sturen.

Meer lezen

Ontvang nu uw gratis boek

Lees meer over:

Nieuwe prioriteiten in het post-Corona tijdperk

De versnellende IT-revolutie

De kracht van het verhaal

Oplossingen voor diverse crises met duurzame thema's





    Door uw bericht in te sturen bevestigt u dat u akkoord gaat met de opslag en verwerking van uw persoonsgegevens door Auréus, zoals uiteengezet in de
    Privacyverklaring.











      Uw privacy is belangrijk voor ons. Graag willen we u op de hoogte houden van gerelateerde informatie. Mogen we u af en toe een e-mail sturen?


      Koffie?

      Verder praten over de dynamiek van vermogen. Maak hier een afspraak voor een kop koffie bij ons op kantoor of bij u thuis.

      Plan een oriënterend telefoongesprek






        Door uw bericht in te sturen bevestigt u dat u akkoord gaat met de opslag en verwerking van uw persoonsgegevens door Auréus, zoals uiteengezet in de
        Privacyverklaring.