Vastgoedeigenaren worden in korte tijd geconfronteerd met veel (fiscale) wetswijzigingen. Nu zijn niet alle plannen van demissionair minister De Jonge doorgevoerd, maar ook met de bestaande wijzigingen is het er niet leuker op geworden. Eén van de maatregelen zijn de op het oog onschuldige aanpassingen in Box 3. Lang tijd was het optuigen van fiscale constructies zinloos, omdat iedereen voor alles simpelweg 1,2 procent (30 procent over 4 procent rendement) mocht afrekenen. Nu wordt er gerekend met drie verschillende rendementen. Eén voor sparen en één voor beleggen, maar ook een apart rendement voor schulden.

Beleggingen (waaronder vastgoed) worden aangeslagen op basis van het hoge rendement van 6,17 procent, maar bij de schulden waarmee deze beleggingen zijn gefinancierd wordt gerekend met een veel lager rendement van 2,56 procent (indicatief, definitieve rendementen worden begin volgend jaar vastgesteld). Er wordt dus niet meer gesaldeerd. Daardoor wordt bij veel particuliere beleggers een groot deel van het huurrendement weg belast, of zelfs meer dan dat. Vaak is de enige oplossing om dan maar het vastgoed te verkopen. Gelukkig zijn er tegenwoordig goede alternatieven op het gebied van private debt voor deze beleggers.

Vastgoed-BV

Overhevelen naar van Box 3 naar Box 2 is een klassieke oplossing van de vastgoed-BV. Daar wordt nu het directe rendement belast met 19 procent over de eerste 200.000 winst en daarboven met 25,8 procent. De waardestijging wordt pas belast bij verkoop en bij het naar privé halen wordt dit nog eens belast met 26,9 procent. Er ligt echter wel een voorstel om 24,5 procent te innen over de eerste 67.000 en over alles daarboven 31 procent. Toch kan de BV een goed alternatief zijn, ware het niet dat de overdracht wordt afgestraft met 10,4 procent overdrachtsbelasting. Dan nog is het waarschijnlijk beter om bij een relatief hoog rendement de beleggingen in box 3 aan te houden. Bij een relatief laag rendement is de BV aantrekkelijker. Dat hangt niet alleen af van het rendement, maar ook van de aftrekbaarheid van de rente.

Open CV of open FGR

Een alternatief waar op dit moment wel gebruik van wordt gemaakt is het inbrengen van het vastgoed in een open CV of een fonds voor gemene rekening (open FGR). De nadruk ligt hier op de ‘open’ vorm, want de besloten vorm is fiscaal transparant. Dan blijft het vastgoed in Box 3. Bij een open vorm is er een vrije verhandelbaarheid van participaties. De open CV en de open FGR worden fiscaal gezien vrijwel gelijk behandeld als een BV. Aangezien een CV en een FGR geen rechtspersoon zijn, zijn zij geen verkrijger voor de heffing van overdrachtsbelasting. Detail is wel dat wanneer het belang overgaat naar andere participanten er sprake is van een belaste verkrijging.

Een CV en een FGR moeten minimaal twee participanten hebben, waarbij de tweede participant volgens de fiscus een belang moet hebben van minimaal 10 procent. Dat mag geen gehuwde partner of minderjarig kind zijn, maar een ongehuwde partner of meerderjarig kind kan weer wel. Nu zijn er plannen om met ingang van 1 januari 2025 de zelfstandige belastingplicht voor de open-CV af te schaffen en die voor de open-FGR te beperken. Er komt waarschijnlijk wel een overgangsregeling en dan kan een open FGR (waarschijnlijk ook een open-CV) mogelijk omgezet worden naar een BV, maar dan zonder belastingheffing. De kans bestaat dat het kabinet deze voorstellen opneemt in het belastingpakket voor Prinsjesdag dit jaar. Mogelijk dat alleen CV’s en FGR’s van voor de aankondiging van deze plannen in aanmerkingen komen. Wat dat betreft is het kort dag.

Han Dieperink, Chief Investment Strategist