In 2026 (wordt waarschijnlijk 2027 gelet op de capaciteit bij de belastingdienst) komt er een vermogensaanwasbelasting, wat voor particuliere investeerders in vastgoed betekent dat zowel het directe (huur) als het indirecte (waardestijging) rendement wordt belast. Het feit dat dit deels ongerealiseerde rendementen zijn, maakt voor de fiscus niet uit, want die gaat er van uit dat de vastgoedinvesteerder ook nog wel andere beleggingen achter de hand heeft. Los van het feit dat er ook mensen zijn die uitsluitend in vastgoed beleggen (het is immers wereldwijd de grootste beleggingscategorie) betekent dit dat de fiscus ook een grote invloed gaat krijgen op de beleggingsmix. Als elk jaar de belastingen uit de liquide beleggingen moeten worden voldaan, wordt het illiquide deel (waaronder vastgoed) na verloop van tijd steeds groter. Verder wordt er vaak vastgoed aangehouden als aanvulling op het pensioen. Voor wat betreft directe inkomsten uit dat vastgoed, blijft er na de fiscale heffing in de toekomst weinig (pensioen) meer over.

In aanloop naar 2027 is er sprake van een overbruggingsstelsel box 3. In 2023 wordt de particuliere belegger in vastgoed daarmee geconfronteerd. Overbrugging lijkt te betekenen een geleidelijke overgang naar het nieuwe stelsel, maar dat is het niet. Net zoals jarenlang de bankspaarders te hoog werden belast, dreigt hetzelfde nu te gebeuren met de investeerders in vastgoed. Voor de fiscus zijn er nu drie categorieën: banktegoeden met een extreem laag forfaitair rendement, schulden met een forfaitair rendement dat aansluit bij het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente (nu 2,5 procent) en overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17 procent. Onder de laatste categorie valt vastgoed, maar de hypotheek op dat vastgoed valt onder de tweede categorie. Over dat forfaitaire rendement gaat de belasting in 2023 omhoog naar 32 procent, in de jaren daarna wordt het elk jaar met 1 procent verhoogd. De fiscalist Luc van Dijk rekende in Vastgoedjournaal uit wat de gevolgen zijn voor de particuliere belegger in vastgoed. In dit voorbeeld is geabstraheerd van de leegwaarderatio. Die leegwaarderatio is afhankelijk van de huurprijs in relatie tot de WOZ-waarde, maar gaat bij een huurprijs van tussen de 4 en de 5 procent van 67 procent naar 95 procent. Ook bij andere procentuele huurprijzen gaat de leegwaarderatio duidelijk omhoog wat betekent dat extra 20 tot 30 procent van de onderliggende WOZ-waarde moet worden meegenomen in de aangifte. Wie verhuurt aan zoon of dochter mag voortaan uitgaan van het hoogste percentage van 100 procent. Dat terwijl veel huren omlaag gaan omdat minister Hugo de Jonge de huurbescherming fors gaat uitbreiden waardoor huren in het hogere segment (de middenhuren) omlaag komen. Verder wordt de huur van woningen met lagere energielabels ook verlaagd. In het hierna geschetste voorbeeld wordt uitgegaan van een waardestijging van het pand, terwijl er in de huidige markt eerder sprake is van een waardedaling. Voor de berekening van forfaitair rendement maakt dat niet uit. Er zijn drie uitwerkingen. Uitwerking A betreft de situatie onder het huidige regime (2022), uitwerking B betreft de situatie onder de overbruggingsregeling (2023 – 2025) tegen een tarief van 34 procent en uitwerking C betreft de situatie dat de huur wordt ‘gereguleerd’ en daarmee wordt verlaagd.

Bij uitwerking A is de belastingdruk 39 procent, terwijl de fiscus uitging van 30 procent oplopend naar 34 procent. Dat komt omdat het rendement lager ligt dan door de fiscus verondersteld met het forfaitaire rendement. Bij uitwerking B gaan in dit voorbeeld vrijwel alle inkomsten inclusief de waardestijging op aan de belastingen. Wie in dit voorbeeld moet leven van de inkomsten uit het vastgoed is de pineut. Helaas is uitwerking C in de toekomst de meest realistische prognose. Daar wordt de huur vanwege de uitbreiding van de huurbescherming verlaagd en is het inkomen na aftrek van kosten, rente en zelfs de waardestijging minder dan de helft van wat er aan inkomstenbelasting moet worden afgerekend. Feitelijk geeft de fiscus hier het advies om het vastgoedobject te verkopen. Voor de goede orde, dit raakt alleen particuliere beleggers die direct in vastgoed investeren en zelf met een hypotheek dat vastgoed hebben gefinancierd. Desondanks gaat het om ongeveer 500.000 woningen. Tot slot wordt er in de heffingsgrondslag geen rekening gehouden met inflatie omdat het dan te complex zou worden. Feitelijk moet er dus ook belasting worden betaald over inflatie, waarmee investeren in vastgoed nog verder wordt ontmoedigd. Exact dezelfde situatie via een vastgoedfonds (al dan niet beursgenoteerd) heeft geen last van dit probleem. Daar wordt weliswaar ook een forfaitair rendement gehanteerd, maar dan over een veel kleiner deel, namelijk de waarde van het vastgoed minus de waarde van de hypotheek. Dat is voor vastgoedbeleggers het alternatief, maar het is maar de vraag of de verhuurmarkt in Nederland daar veel mee opschiet. Nederland is door de hoge huizenprijzen en de fors verhoogde overdrachtsbelasting minder aantrekkelijk voor investeerders, maar buiten Nederland zijn veel meer beleggingsmogelijkheden.

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief 

Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin

De besluiten van het Macrocomité van Auréus worden gebruikt voor de invulling van de Actieve portefeuille. In deze portefeuille worden aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen over- of onderwogen en kunnen er actieve keuzes worden gemaakt voor bepaalde sectoren, regio’s, obligaties, looptijden ect. Risicobeperking is een belangrijk onderdeel van de Actieve portefeuille. De Markt/Factor portefeuille wijkt slechts beperkt af van de index (MSCI ACWI IMI). Er is sprake van een structurele allocatie naar vijf factoren om de factorpremie op lange termijn te innen. Daarom worden keuzes van het Macrocomité niet meegenomen. Wel wordt er geherbalanceerd wanneer het portefeuillegewicht 10 procent afwijkt van de neutrale allocatie.  De SRI-Impact-portefeuille heeft een focus op duurzame en impactvolle beleggingen/bedrijven, de benchmark voor deze portefeuille is de MSCI ACWI SRI. Om een kern van duurzame SRI-fondsen bevinden zich 6 impactsatellieten. Keuzes gemaakt in het Macrocomité worden voor zover relevant meegenomen in de SRI-Impact-portefeuille. Voor de Individuele Aandelenportefeuille maken wij gebruik van de research en beleggingsfilosofie van Financiële Diensten Amsterdam (FDA). Deze op groei- en kwaliteitsaandelen gerichte research/strategie heeft een allocatie naar Europese en Amerikaanse aandelen. Het doel is de outperformance van de benchmark (MSCI World). Keuzes gemaakt in het Macrocomité ten aanzien van over- of onderwegen van aandelen en obligaties worden meegenomen voor de allocatie in de Individuele Aandelenportefeuille, voor de regio- en de sectorverdeling volgen wij de research van FDA. 

Auréus streeft er naar om correcte en actuele informatie te verstrekken afkomstig van betrouwbare bronnen, maar kan de juistheid en volledigheid van de informatie in deze publicatie niet garanderen. Aan deze publicatie kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Auréus aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige directe of gevolgschade voortvloeiende uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan. Deze publicatie is niet bedoeld als een aanbod of verzoek tot aan- of verkoop van een financieel instrument en moet evenmin worden beschouwd als een persoonlijk beleggingsadvies, aangezien de inhoud van deze publicatie niet is toegesneden op de individuele (financiële) situatie en doelstellingen van beleggers. Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan beleggen financiële risico’s zijn verbonden. Zij dienen dan ook goed kennis te nemen van de inhoud van relevante informatie over desbetreffende belegging (prospectus, informatiememorandum, essentiële beleggersinformatie, essentiële-informatiedocument etc.) en worden geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om zich een goed oordeel te kunnen vormen over die risico’s en/of deze risico’s passen in/bij hun beleggingsdoelstellingen, financiële situatie, risicoprofiel en risico acceptatie. De waarde van een belegging kan fluctueren. Het is mogelijk dat beleggers bij verkoop of beëindiging van hun belegging minder terugkrijgen dan hun inleg. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.