Cross

Investeren in vastgoed

juni 2, 2024

Investeren in vastgoed

De vastgoedmarkt is zeer divers en biedt een scala aan beleggingsmogelijkheden.  Wat in het ene land oververhit lijkt, is in een ander land een koopje. Huurprijzen in grote steden kunnen door het dak gaan, terwijl huren op het platteland maar blijven dalen. Er is dan ook geen pasklaar antwoord voor de huidige omgeving voor vastgoedbeleggers, al zijn er wel twee factoren die voor veel vastgoedmarkten een rol spelen. De eerst is uiteraard de rente. Een hogere rente zet de waardering van vastgoed onder druk, vooral als het kantelpunt is bereikt waar de huuropbrengsten lager dreigen uit te komen dan de rentelasten. Dat is vaak alleen met de financier op te lossen door meer zekerheden te stellen. Er moet dan worden bijgestort.Investeren in vastgoed

Strategie boven locatie

De andere factor die bepalend is voor de waardering van vastgoed is de locatie, maar die kan van gebouw tot gebouw verschillen. Zo is er nu een overdaad aan voormalige bankkantoren. Alleen als die succesvol getransformeerd kunnen worden tot woningen zijn die door de centrale locatie interessant. Locatie is verder ook afhankelijk van vraag en aanbod. Sinds de Grote Financiële Crisis is er volstrekt onvoldoende geïnvesteerd in nieuwe woningen. Dat geldt niet alleen in de Verenigde Staten, maar ook in grote delen van West-Europa.

Spreiden om specifieke risico’s te reduceren

Net zoals een portefeuille met verschillende aandelen het specifieke risico reduceert, is dit op de vastgoedmarkt niet anders. Toch is het opmerkelijk dat particuliere beleggingen in vastgoed vaak uit maar één of enkele objecten bestaat. Deze beleggers lopen onnodig specifiek risico dat eenvoudig is op te lossen door te spreiden. Deze concentratie wordt veroorzaakt door een hardnekkig verschijnsel dat vastgoedinvesteerders graag de stenen willen zien. Het is beter om te focussen op de beleggingsstrategie. Vanaf een portefeuille van meer dan 30 objecten is de strategie zelfs belangrijker dan de selectie van de gebouwen.  Core fondsen belichamen een defensieve, buy-and-hold strategie. Core-plus zijn gebouwen van hoge kwaliteit, maar met enige ruimte voor verbeteringen. Value-add fondsen daarentegen streven naar extra rendement door herontwikkeling, herpositionering en actief beheer. Opportunistische fondsen, met het hoogste risico, richten zich op noodlijdende activa, ontwikkelingen en fusies en overnames.

Direct of indirect investeren

De conclusie is dan al snel dat voor de meeste beleggers een directe investering in vastgoed onbereikbaar is. Het is beter om indirect te investeren, maar er kleven veel bezwaren aan de reguliere beursgenoteerde closed-end fondsen. Uit een groeiend aantal onderzoeken blijkt dat closed-end vastgoedfondsen over het geheel genomen geen aanvaardbaar nettorendement hebben opgeleverd op meerdere punten: ten opzichte van alternatieve mogelijkheden, ten opzichte van risico’s of ten opzichte van vergoedingen. Beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben vaak wel het aandelenrisico, maar niet het aandelenrendement. In plaats van deze ongemakkelijke resultaten te negeren of te veronderstellen dat iemands ervaring uniek is (de twee meest voorkomende reacties die we van beleggers horen), is het beter om de implicaties ervan te begrijpen en alternatieve benaderingen voor vastgoedbeleggingen te evalueren.

Rendement en risico

Volgens onderzoek van Bollinger en Pagliari was het nettorendement over de periode 2000 tot 2017 op core 8,0 procent, op value-add 10,0 procent en op opportunistisch 11,5 procent. Dan lijkt de keuze eenvoudig, maar gecorrigeerd voor het risico zijn core en core-plus de meest interessante categorieën, waardoor het zelfs beter kan zijn om aan core meer leverage toe te voegen, in plaats van te alloceren naar value-add of opportunistisch. Vaak zorgt dit ook nog eens voor duidelijk lagere kosten voor de investeerder. Wat ook helpt om de kosten bij vastgoed omlaag te krijgen is voldoende schaalgrootte.

Dalende aanvangsrendementen op komst

Door de gestegen rente van de afgelopen jaren staan veel vastgoedbeleggingen onder druk. Voor de core investeringen lijkt inmiddels het einde van de cyclus bereikt en dat is een interessant moment omdat daarna meteen weer een nieuw cyclus start, zeker als op korte termijn de rente zal worden verlaagd door centrale banken. Nu is door de toegenomen risicoaversie van beleggers de definitie van core wel veranderd. Die is smaller dan in het verleden. Daardoor is er meer core-plus. Waarschijnlijk zullen in de tweede helft van 2024 de aanvangsrendementen dalen, uiteraard het snelst in de segmenten met de beste fundamenten (logistiek, woningen, life science, food anchored retail en gezondheidszorg). Nederland is voor de residentiële verhuurmarkt een uitzondering als gevolg van de ongunstige wetgeving, maar voor grote beleggers is dit een specifiek en zelfs een vermijdbaar risico.

 

 

Han Dieperink, Chief Investment Officer

 

Disclaimer

Gerelateerde artikelen

Meer in Chinese aandelen

Meer in Chinese aandelen. Na de U-bocht in de economie trekt ook de aandelenmarkt bij, maar deze aandelen zijn nog altijd goedkoop.

Meer lezen

Box 3 voor minder succesvolle beleggers

Box 3 voor minder succesvolle beleggers. Als het werkelijk rendement lager ligt dan het veronderstelde rendement is de box 3-heffing te hoog.

Meer lezen

De nieuwe cyclus in Real Assets

De nieuwe cyclus in Real Assets. Op het moment dat de markt zich realiseert dat het dieptepunt achter ons ligt, kan het snel gaan.

Meer lezen

Ontvang nu uw gratis boek

Lees meer over:

Nieuwe prioriteiten in het post-Corona tijdperk

De versnellende IT-revolutie

De kracht van het verhaal

Oplossingen voor diverse crises met duurzame thema's





    Door uw bericht in te sturen bevestigt u dat u akkoord gaat met de opslag en verwerking van uw persoonsgegevens door Auréus, zoals uiteengezet in de
    Privacyverklaring.











      Uw privacy is belangrijk voor ons. Graag willen we u op de hoogte houden van gerelateerde informatie. Mogen we u af en toe een e-mail sturen?


      Koffie?

      Verder praten over de dynamiek van vermogen. Maak hier een afspraak voor een kop koffie bij ons op kantoor of bij u thuis.

      Plan een oriënterend telefoongesprek






        Door uw bericht in te sturen bevestigt u dat u akkoord gaat met de opslag en verwerking van uw persoonsgegevens door Auréus, zoals uiteengezet in de
        Privacyverklaring.