Wereldwijd stijgen de huizenprijzen weer. In de Verenigde Staten is een huis sinds begin dit jaar 1,6 procent meer waard. Ook in Australië zijn de huizenprijzen afgelopen drie maanden gestegen. In China stegen de huizenprijzen afgelopen maand voor het eerst sinds mei vorig jaar. Zelfs in Nederland zijn de prijzen van bestaande koopwoningen 2,8 procent duurder dan in het eerste kwartaal. Er worden hier ook weer meer huizen verkocht en er wordt weer vaker meer geboden dan de vraagprijs.

The Economist heeft drie verklaringen voor de stijgende huizenprijzen. De eerste is de sterk toegenomen migratie. In Australië zijn er nu twee keer zo veel immigranten als voor de coronacrisis, maar ook in westerse landen worden migratierecords gebroken. In Londen, de belangrijkste bestemming voor veel migranten, stegen de huren afgelopen jaar met 16 procent. De tweede verklaring is de sterkere financiële positie van huishoudens. Financieel staan ze er veel beter voor dan 15 jaar geleden. De mediane huizenkoper heeft in de Verenigde Staten een creditscore van 800 in plaats van 700. Daarbij komt dat veel huiseigenaren de extreem lage rente hebben gebruikt om de rente voor langere tijd vast te zetten. In de Verenigde Staten is het normaal dat 30-jarige hypotheken worden overgesloten wanneer de rente daalt (zonder boete), waardoor het overgrote deel van de huiseigenaren nu een hypotheek heeft met een rente lager dan 3 procent. Het huidige tarief is 6,4 procent, maar dat voelen ze niet. Ook in de Europese Unie is het aantal aanvragen voor een variabele rente gedaald van 40 naar 15 procent. De derde verklaring waarom huizenprijzen stijgen, komt doordat huizen nu steeds vaker beschikken over een thuiswerkplek. Er is tijdens de pandemie veel verbouwd en aangebouwd. Ook zien mensen een eigen huis in tijden van inflatie als een betere investering dan bijvoorbeeld een spaarrekening.

Een andere verklaring voor de stijgende huizenprijzen is simpelweg vraag en aanbod. Door de Grote Financiële Crisis heeft er jarenlang in veel landen een rem gezeten op het bouwen van nieuwe woningen. Waar er voor de Grote Financiële Crisis in veel landen sprake was van een overschot aan woningen, is die in de afgelopen jaren omgeslagen in een steeds groter tekort. Nieuwe huizen zijn ook duurder door hogere bouwkosten. Zelfs in landen als Ierland en Spanje, waar er sprake was een stevige voorraad, is de huizenmarkt nu krap.

Door de strengere regels sinds de Grote Financiële Crisis is het ook weer normaal om eigen spaargeld aan te spreken voor de aankoop van een eigen huis. Doordat het aantal kinderen per koppel al jaren daalt, wordt het vermogen van de ouders over minder kinderen verdeeld. Wereldwijd is het vruchtbaarheidscijfer ten opzichte van goed veertig jaar geleden gehalveerd tot nu 2,3. Dat is maar net voldoende om de bevolking in stand te houden. In Nederland ligt het vruchtbaarheidscijfer nu rond de 1,5, in landen als Italië en Spanje zelfs rond de 1,2. Daarmee begint de westerse wereld een beetje op China te lijken, waar hetzelfde fenomeen een gevolg is van de jarenlange 1-kind-politiek. Omdat Chinezen lange tijd maar 1 kind mochten hebben, wordt er veel meer geïnvesteerd in deze kinderen dan voorheen. Het is heel normaal dat de hele familie bijdraagt aan het kopen van een huis. Ook in Nederland gaat vermogen van de ouders steeds eerder over naar de kinderen. Deels omdat dit fiscaal werd gefaciliteerd, maar ook als gevolg van de stijgende huizenprijzen.

 Carrièrekansen zijn ook steeds meer gekoppeld aan de plek waar mensen wonen. Een kans op een goede baan in een grote stad is groter, zeker bij de huidige krapte op de arbeidsmarkt. Bovendien zijn bedrijven tegenwoordig veel minder een gesloten geheel, er is meer interactie met andere bedrijven, bijvoorbeeld als gevolg van outsourcing. Voor een goede interactie is dan een grote stad vereist. Ook hebben bedrijven in westerse landen tegenwoordig steeds meer hoogwaardig personeel in dienst, nu een groot deel de laagwaardige arbeid is uitbesteed naar Azië. Niet alleen switchen deze professionals sneller van baan, ze beginnen ook eerder voor zichzelf. Het belang van een woning in de grote stad is daardoor toegenomen. Een stijgend deel van het inkomen gaat op aan het huis.

Stijgende huizenprijzen en het speculatieve gedrag dat daarmee gepaard gaat, leiden vaak tot financiële crises, met als gevolg lagere groei, hogere werkloosheid en hogere overheidsschulden. Hoge huizenprijzen zijn verder een mechanisme voor het overdragen van rijkdom van jong naar oud, van arm naar rijk, en van degenen die geen eigen huis hebben naar degenen die dat wel hebben. Toch profiteren mensen met een woning niet massaal van hogere huizenprijzen – we hebben tenslotte allemaal een plek nodig om te wonen – en iedereen die zijn huis verkoopt, zal merken dat andere huizenprijzen gemiddeld met hetzelfde bedrag zijn gestegen, waardoor ze niet beter af zijn. Banken profiteren wel van hoge huizenprijzen: hoge huizenprijzen zorgen ervoor dat mensen voor langere tijd grotere hypotheken moeten afsluiten, wat meer geld aan rentebetalingen betekent.

Han Dieperink, Chief Investment Strategist

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief 

Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin

De besluiten van het Macrocomité van Auréus worden gebruikt voor de invulling van de Actieve portefeuille. In deze portefeuille worden aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen over- of onderwogen en kunnen er actieve keuzes worden gemaakt voor bepaalde sectoren, regio’s, obligaties, looptijden ect. Risicobeperking is een belangrijk onderdeel van de Actieve portefeuille. De Markt/Factor portefeuille wijkt slechts beperkt af van de index (MSCI ACWI IMI). Er is sprake van een structurele allocatie naar vijf factoren om de factorpremie op lange termijn te innen. Daarom worden keuzes van het Macrocomité niet meegenomen. Wel wordt er geherbalanceerd wanneer het portefeuillegewicht 10 procent afwijkt van de neutrale allocatie.  De SRI-Impact-portefeuille heeft een focus op duurzame en impactvolle beleggingen/bedrijven, de benchmark voor deze portefeuille is de MSCI ACWI SRI. Om een kern van duurzame SRI-fondsen bevinden zich 6 impactsatellieten. Keuzes gemaakt in het Macrocomité worden voor zover relevant meegenomen in de SRI-Impact-portefeuille. Voor de Individuele Aandelenportefeuille maken wij gebruik van de research en beleggingsfilosofie van Financiële Diensten Amsterdam (FDA). Deze op groei- en kwaliteitsaandelen gerichte research/strategie heeft een allocatie naar Europese en Amerikaanse aandelen. Het doel is de outperformance van de benchmark (MSCI World). Keuzes gemaakt in het Macrocomité ten aanzien van over- of onderwegen van aandelen en obligaties worden meegenomen voor de allocatie in de Individuele Aandelenportefeuille, voor de regio- en de sectorverdeling volgen wij de research van FDA. 

Auréus streeft er naar om correcte en actuele informatie te verstrekken afkomstig van betrouwbare bronnen, maar kan de juistheid en volledigheid van de informatie in deze publicatie niet garanderen. Aan deze publicatie kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Auréus aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige directe of gevolgschade voortvloeiende uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan. Deze publicatie is niet bedoeld als een aanbod of verzoek tot aan- of verkoop van een financieel instrument en moet evenmin worden beschouwd als een persoonlijk beleggingsadvies, aangezien de inhoud van deze publicatie niet is toegesneden op de individuele (financiële) situatie en doelstellingen van beleggers. Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan beleggen financiële risico’s zijn verbonden. Zij dienen dan ook goed kennis te nemen van de inhoud van relevante informatie over desbetreffende belegging (prospectus, informatiememorandum, essentiële beleggersinformatie, essentiële-informatiedocument etc.) en worden geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om zich een goed oordeel te kunnen vormen over die risico’s en/of deze risico’s passen in/bij hun beleggingsdoelstellingen, financiële situatie, risicoprofiel en risico acceptatie. De waarde van een belegging kan fluctueren. Het is mogelijk dat beleggers bij verkoop of beëindiging van hun belegging minder terugkrijgen dan hun inleg. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.