Een markt die het eerst wordt geraakt door de stijgende rente is de vastgoedmarkt. Voor centrale banken is dit normaal gesproken dan ook het beste transmissiemechanisme om met een hogere beleidsrente de vraag te drukken. Nu valt dat in de Verenigde Staten niet mee, omdat veel Amerikanen de hypotheekrente voor dertig jaar hebben geherfinancierd op een rente tussen de 2 en de 3 procent. Het feit dat diezelfde hypotheekrente is gestegen tot boven de 6 procent voelen deze mensen niet, althans niet direct. Die gestegen rente zorgt er wel voor dat de huizenmarkt op slot zit. Wel blijkt in de Verenigde Staten dat de ‘affordability index’ door de combinatie van gestegen huizenprijzen en stijgende hypotheekrentes sterk is gedaald. Reken in de Verenigde Staten op dalende huizenprijzen.

In Europa is de invloed van de gestegen rente groter omdat er hier korter wordt gefinancierd. Om het de ECB niet te makkelijk te maken, verschilt dit sterk per land. In Frankrijk, Duitsland en ook Nederland financieren huizenkopers zich meestal relatief lang, in landen als Spanje, Zweden, Polen en de Baltische staten juist kort.

Naast residentieel vastgoed is natuurlijk ook commercieel vastgoed gefinancierd op lage rentes. Nu is de markt voor commercieel vastgoed in Europa de afgelopen jaren sterk gegroeid. Waar tien jaar geleden er maar enkele grote vastgoedfondsen stonden genoteerd in Europa zijn dat er nu tientallen.  De combinatie van sterk gestegen prijzen (met steeds lagere aanvangsrendementen) en een sterke stijging van de rente kan er voor zorgen dat de kasstroom bij veel projecten negatief wordt. Het grote nadeel van vastgoed is dan dat het een relatief illiquide beleggingscategorie is, geen gelukkige combinatie met een langlopende financiering. Die sterke groei van de vastgoedfondsen is mogelijk gemaakt door de jarenlange zoektocht naar rendement, maar die is ten einde.

Die jarenlange zoektocht naar rendement was er ook in de Verenigde Staten. Samen met de lage hypotheekrente zorgde dat voor nieuwe records in de kantorenmarkt. Alleen door de coronapandemie gingen opeens steeds meer mensen thuis werken. Zo lang dat een tijdelijk fenomeen is, is er niets aan de hand. Toch lijken bedrijven terug te schalen in kantoorruimte. Nog altijd ligt de bezetting van kantoren op een gewone doordeweekse dag beneden de 50 procent in Manhattan. Nu komt dat mogelijk ook omdat bedrijven zich willen voorbereiden op een recessie, of simpelweg omdat een gemiddeld huurcontract 7 tot 10 jaar lang loopt. In de IT-industrie zijn er bovendien verschillende grote ontslagrondes, wellicht geïnspireerd door de voortvarende aanpak van Musk bij Twitter, al viel ook de ontslagronde bij Facebook (kantoren Hudson Yards) op. Ook beginnen verschillende buitenlandse investeerders minder in Europees en Amerikaanse vastgoed te beleggen. Voor de Russen hebben de Amerikanen daar zelf een eind aan gemaakt en in het kader van ‘who’s next’ haken nu ook de Arabieren en de Chinezen af. Opeens is het moment gekomen dat iederen een te grote positie heeft in de kantorenmarkt. Huurders vertrekken vooral uit de B- en C-lokaties. Wat dan niet helpt is een onderzoek van professoren van Columbia en New York University dat de gezamenlijke waarde van kantoren in New York in 2029 met 500 miljard zal zijn gedaald.  Door dalende prijzen en stijgende rentes vragen banken nu ook om meer eigen vermogen in een project te stoppen.     

In New York wordt al gesproken over een groeiend aantal zombie-kantoren.  Dit zijn gebouwen die niet meer up-to-date zijn. Ze vereisen een nieuwe lobby, nieuwe liften en een nieuwe inrichting, maar er zijn geen financiële middelen meer om het pand op te knappen. Het gebouw wordt nog wel steeds (deels) verhuurd, maar het heeft geen toekomst meer. Op het moment dat de hypotheek moet worden geherfinancierd en dat er door de dalende waarde van het kantoor meer eigen vermogen moet worden bijgestort kan het hard gaan. Veel kantoren zullen dat niet overleven.  Een deel van deze kantoren zal een residentiële bestemming krijgen, maar het merendeel is daarvoor simpelweg niet geschikt. Liften zitten op de verkeerde plek, de ramen kunnen niet open of de buurt is niet goed genoeg. Het wachten is tot ook die kantoren uit hun lijden worden verlost.

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief 

Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin

De besluiten van het Macrocomité van Auréus worden gebruikt voor de invulling van de Actieve portefeuille. In deze portefeuille worden aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen over- of onderwogen en kunnen er actieve keuzes worden gemaakt voor bepaalde sectoren, regio’s, obligaties, looptijden ect. Risicobeperking is een belangrijk onderdeel van de Actieve portefeuille. De Markt/Factor portefeuille wijkt slechts beperkt af van de index (MSCI ACWI IMI). Er is sprake van een structurele allocatie naar vijf factoren om de factorpremie op lange termijn te innen. Daarom worden keuzes van het Macrocomité niet meegenomen. Wel wordt er geherbalanceerd wanneer het portefeuillegewicht 10 procent afwijkt van de neutrale allocatie.  De SRI-Impact-portefeuille heeft een focus op duurzame en impactvolle beleggingen/bedrijven, de benchmark voor deze portefeuille is de MSCI ACWI SRI. Om een kern van duurzame SRI-fondsen bevinden zich 6 impactsatellieten. Keuzes gemaakt in het Macrocomité worden voor zover relevant meegenomen in de SRI-Impact-portefeuille. Voor de Individuele Aandelenportefeuille maken wij gebruik van de research en beleggingsfilosofie van Financiële Diensten Amsterdam (FDA). Deze op groei- en kwaliteitsaandelen gerichte research/strategie heeft een allocatie naar Europese en Amerikaanse aandelen. Het doel is de outperformance van de benchmark (MSCI World). Keuzes gemaakt in het Macrocomité ten aanzien van over- of onderwegen van aandelen en obligaties worden meegenomen voor de allocatie in de Individuele Aandelenportefeuille, voor de regio- en de sectorverdeling volgen wij de research van FDA. 

Auréus streeft er naar om correcte en actuele informatie te verstrekken afkomstig van betrouwbare bronnen, maar kan de juistheid en volledigheid van de informatie in deze publicatie niet garanderen. Aan deze publicatie kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Auréus aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige directe of gevolgschade voortvloeiende uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan. Deze publicatie is niet bedoeld als een aanbod of verzoek tot aan- of verkoop van een financieel instrument en moet evenmin worden beschouwd als een persoonlijk beleggingsadvies, aangezien de inhoud van deze publicatie niet is toegesneden op de individuele (financiële) situatie en doelstellingen van beleggers. Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan beleggen financiële risico’s zijn verbonden. Zij dienen dan ook goed kennis te nemen van de inhoud van relevante informatie over desbetreffende belegging (prospectus, informatiememorandum, essentiële beleggersinformatie, essentiële-informatiedocument etc.) en worden geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om zich een goed oordeel te kunnen vormen over die risico’s en/of deze risico’s passen in/bij hun beleggingsdoelstellingen, financiële situatie, risicoprofiel en risico acceptatie. De waarde van een belegging kan fluctueren. Het is mogelijk dat beleggers bij verkoop of beëindiging van hun belegging minder terugkrijgen dan hun inleg. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.