Demissionair minister Hugo De Jonge zou de woningnood oplossen, maar heeft die juist groter gemaakt door vooral investeerders aan te pakken.  De voorstellen van De Jonge om de woningmarkt te hervormen moeten allemaal nog worden behandeld. Daaronder ook de regulering van de middenhuur. Dat debat is uitgesteld, waardoor investeerders in onzekerheid blijven. Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector neemt daarom snel af. Fondsen op het gebied van private equity en private debt geven aan dat de grootste instroom dit jaar te danken is aan demissionair minister De Jonge. Wellicht dat uiteindelijk het puntensysteem met een maximum huurprijs het niet haalt. Er zijn echter nog meer fiscale maatregelen gericht op vastgoedinvesteerders.

Stijgende WOZ-waardes en leegwaarderatio’s

Verhuurde woningen dienen sinds 1 januari 2010 gewaardeerd te worden op basis van de WOZ-waarde. Bij een permanent verhuurde woning kan de WOZ-waarde omlaag met de leegwaarderatio. Een verhuurde woning is immers in het vrije economische verkeer minder waard dan een niet-verhuurde woning. Die leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen in box 3. Het percentage waarmee is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de woning. Dat schommelde tot voor kort tussen de 45 tot 85 procent.

Met ingang van 1 januari 2023 zijn die percentages van de leegwaardetabel fors hoger. Nu is het 73 tot zelfs 100 procent. Daardoor betalen verhuurders veel meer belasting in box 3. Daarnaast stijgt de afgelopen jaren de WOZ-waarde van veel woningen flink. Zo is de waardering van een verhuurde woning in box 3 praktisch gelijk aan een woning in onverhuurde staat. Alleen wanneer het directe huurrendement lager uitkomt dan 5 procent is er nog sprake van een bescheiden correctie op de WOZ-waarde.

De werkelijke waarde van vastgoed

In 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat wanneer de werkelijke waarde van het vastgoed ten minste 10 procent minder is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio, de lagere werkelijke waarde in box 3 gehanteerd mag worden. Tot aan de aanpassing van de leegwaardetabel dit jaar, was de reikwijdte van dit arrest beperkt. Nu kunnen steeds meer investeerders van deze uitspraak profiteren. Bij de waarde in het economische verkeer speelt de hoogte van de huur een belangrijke rol. Zeker wanneer de belastingheffing via Box 3  nu al gelijk of hoger is dan de huurinkomsten is er ruimte om het verhuurde vastgoed lager te waarderen.

Wanneer het huurrendement na belastingen nihil is of zelfs negatief, kan de waarde omlaag. Volgens de Hoge Raad is immers het uitdrukkelijke doel van de wetgever om rekening te houden met het waarde drukkend effect op een verhuurde woning, zeker wanneer de huurder huurbescherming heeft. Wel is het aan de verhuurder om aan te tonen dat de werkelijke waarde ten minste 10 procent lager is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd voor de leegwaarderatio. Deze tegenbewijsregeling betekent dat het kan lonen als de verhuurder de woning opnieuw laat taxeren.  Zeker bij verouderde, niet geïsoleerde panden, met veelal lage huuropbrengsten, kan de waarde in het economische verkeer duidelijk lager uitkomen. De kosten van zo’n taxatie zijn snel terug te verdienen via een lagere heffing in box 3.

Bespreek uw persoonlijke situatie eens met uw vaste aanspreekpunt bij Auréus of met uw fiscalist.

Han Dieperink, Chief Investment Strategist