Op lange termijn is vastgoed een beleggingscategorie die relatief goed presteert wanneer de inflatie hoog is. Huurprijzen worden normaal gesproken verhoogd met de inflatie. Wel kan er ook hier een mismatch zijn tussen de hoogte van de financieringsrente en de huurinkomsten, maar het echte probleem bij vastgoed is natuurlijk leegstand. In de afgelopen maanden is er veel onrust ontstaan over de ontwikkelingen binnen commercieel vastgoed, met name kantoren. Nu zijn de volumes laag en daarom is een scherpe daling bij de transactie bij één pand, niet maatgevend voor de gehele markt. De kantorenmarkt is, vergeleken met andere onderdelen van de vastgoedmarkt, nog altijd bovengemiddeld gevoelig voor de economische cyclus. Tegelijkertijd blijft locatie natuurlijk een belangrijke drijver voor de waardeontwikkeling. De leegstand in steden als San Francisco is hoog (30 procent), maar wordt deels veroorzaakt door factoren die niet zomaar naar andere steden is door te trekken. Zo zitten in San Francisco vooral veel IT-bedrijven en die zijn er tijdens corona achter gekomen dat je ook prima thuis kan werken. In vergelijking met andere steden post-corona blijven ook meer medewerkers (deels) thuiswerken. En als ze al op kantoor werken is het steeds vaker flexwerken, waardoor er meer mensen op een vierkante meter kunnen. Verder waren er vooral in de IT-sector massaontslagen dat uiteraard gevolgen heeft voor kantoren waarin veel IT-bedrijven zitten. Ook zijn er meerdere IT-bedrijven verhuisd van California naar Texas. Dat helpt ook niet. Reken verder dat vergrijzing ook zorgt voor meer leegstand op de kantorenmarkt. Verder is het overschot aan kantoren na de Grote Financiële Crisis nooit volledig weggewerkt, ondanks de herontwikkeling van de bestaande kantoren naar woningen.

Buiten de kantorenmarkt blijkt bijvoorbeeld de Amerikaanse huizenmarkt opvallend robuust. Dat komt ook door de sterke arbeidsmarkt. Door de hoge rente kunnen steeds meer potentiële kopers zich geen huis meer veroorloven, maar als gevolg daarvan is de belangstelling voor huurwoningen duidelijk toegenomen. In de afgelopen jaren, mede door corona, zijn er ook relatief weinig huizen gebouwd in de Verenigde Staten. Voorafgaand aan de Grote Financiële Crisis liep het aantal verkochte nieuwe huizen per maand op tot 1,4 miljoen, maar nu wordt de helft daarvan niet eens gehaald. Na de Grote Financiële Crisis heeft het vele jaren geduurd om weer op dit gemiddelde te komen. Het gevolg is dat er op de Amerikaanse huizenmarkt een tekort is van zo’n 6,5 miljoen huizen (single family). Dat is deels opgevangen door de bouw van multi-family huizen (zowel koop als huur), maar ook als daarmee rekening wordt gehouden is er nog altijd een tekort van 2,3 miljoen huizen. Dat is inmiddels ook terug te zien de huurmarkt voor single family huizen, waar huren nog altijd stijgen.

In deze krappe arbeidsmarkt is het miljoenentekort aan woningen er niet zomaar bijgebouwd. En dan is er in de Verenigde Staten nog altijd sprake van een relatief vrije markt als het gaat om de huizenmarkt. In Nederland, net zoals in andere Europese landen, heeft de politiek een grote invloed op het aantal huizen dat gebouwd mag worden. Tien jaar geleden gaf Maarten van Poelgeest, wethouder Ruimtelijke ordening van Amsterdam, nog aan dat er geen nieuwe woningen gebouwd hoefden te worden in de hoofdstad. Dat terwijl veel zzp’ers in de bouw werkeloos thuis zaten, nu wordt er volop gebouwd in Amsterdam vanwege de extreme woningnood. Een hoge huizenprijs in Nederland zorgt er niet voor dat er ook maar één huis meer wordt gebouwd. Daarmee is een essentieel principe van een vrije markt verdwenen. Ook hier is er daardoor een kunstmatig maar structureel tekort aan woningen. Verder zijn ook hier prijzen zo hoog dat twee starters met elk een baan zich geen huis kunnen veroorloven, maar steeds vaker springen hier de ouders bij. Net als in Azië wordt een huis gezien als een wezenlijk onderdeel van de verdere ontwikkeling. In Azië springt soms de hele familie bij, maar het is heel normaal dat er vroeg wordt begonnen met het sparen voor een huis.

Om een echte ‘bust’ te krijgen op de vastgoedmarkt, moet er eerst wel sprake zijn van een ‘boom’. Nu klopt het dat in de afgelopen jaren de huizenprijzen sterk zijn gestegen, maar door corona waren er relatief weinig transacties. Dat betekent dat zelfs als de huizenprijzen zouden dalen tot het niveau van voor de pandemie, dat er relatief weinig huishoudens onder water staan. Bovendien helpt het dat juist die huishoudens een hypotheek hebben met relatief lage rentes.

Een markt die de afgelopen jaren wel sterk is gegroeid, is de markt voor logistiek vastgoed. Ook dat is niet vreemd want in 2019 gingen nog 15 procent van de verkopen online, een jaar later was dat al bijna 30 procent, een niveau dat veel ambitieuze e-tailers dachten te halen in 2030. Dat percentage komt nu wel wat af, maar blijft veel hoger dan voor de pandemie. Toch is ook hier de kans op een grote correctie relatief klein, gelet op de onderliggende sterke groei van de verkoop via het internet. Nog altijd is de vraag hier groter dan het aanbod. Het spiegelbeeld van de vraag naar logistieke centra is de afnemende vraag naar winkels. Nu waren er altijd al in veel vastgoedmarkten simpelweg te veel winkels. Daar kwam corona nog overheen en dat heeft deze markt geen goed gedaan. Tegelijkertijd is de winkelmarkt al vele jaren niet goed en om die reden zijn er ook niet veel winkels bijgebouwd. Zonder boom, hoeft daar niet zo snel op een bust te worden gerekend. De leegstand bij winkels is zo’n 6 tot 8 procent. Dat klinkt hoog ten opzichte van de traditionele 2 tot 3 procent, maar dat is met de nodige herontwikkeling wel te verwerken. Winkels hebben vaak een centrumfunctie en dat betekent dat ook andere activiteiten bijvoorbeeld op het gebied van sportscholen en wellness-centra kunnen worden ontwikkeld. Toch blijft het met winkels door de opkomst van e-commerce roeien tegen de stroom in.

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief 

Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin

De besluiten van het Macrocomité van Auréus worden gebruikt voor de invulling van de Actieve portefeuille. In deze portefeuille worden aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen over- of onderwogen en kunnen er actieve keuzes worden gemaakt voor bepaalde sectoren, regio’s, obligaties, looptijden ect. Risicobeperking is een belangrijk onderdeel van de Actieve portefeuille. De Markt/Factor portefeuille wijkt slechts beperkt af van de index (MSCI ACWI IMI). Er is sprake van een structurele allocatie naar vijf factoren om de factorpremie op lange termijn te innen. Daarom worden keuzes van het Macrocomité niet meegenomen. Wel wordt er geherbalanceerd wanneer het portefeuillegewicht 10 procent afwijkt van de neutrale allocatie.  De SRI-Impact-portefeuille heeft een focus op duurzame en impactvolle beleggingen/bedrijven, de benchmark voor deze portefeuille is de MSCI ACWI SRI. Om een kern van duurzame SRI-fondsen bevinden zich 6 impactsatellieten. Keuzes gemaakt in het Macrocomité worden voor zover relevant meegenomen in de SRI-Impact-portefeuille. Voor de Individuele Aandelenportefeuille maken wij gebruik van de research en beleggingsfilosofie van Financiële Diensten Amsterdam (FDA). Deze op groei- en kwaliteitsaandelen gerichte research/strategie heeft een allocatie naar Europese en Amerikaanse aandelen. Het doel is de outperformance van de benchmark (MSCI World). Keuzes gemaakt in het Macrocomité ten aanzien van over- of onderwegen van aandelen en obligaties worden meegenomen voor de allocatie in de Individuele Aandelenportefeuille, voor de regio- en de sectorverdeling volgen wij de research van FDA. 

Auréus streeft er naar om correcte en actuele informatie te verstrekken afkomstig van betrouwbare bronnen, maar kan de juistheid en volledigheid van de informatie in deze publicatie niet garanderen. Aan deze publicatie kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Auréus aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige directe of gevolgschade voortvloeiende uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan. Deze publicatie is niet bedoeld als een aanbod of verzoek tot aan- of verkoop van een financieel instrument en moet evenmin worden beschouwd als een persoonlijk beleggingsadvies, aangezien de inhoud van deze publicatie niet is toegesneden op de individuele (financiële) situatie en doelstellingen van beleggers. Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan beleggen financiële risico’s zijn verbonden. Zij dienen dan ook goed kennis te nemen van de inhoud van relevante informatie over desbetreffende belegging (prospectus, informatiememorandum, essentiële beleggersinformatie, essentiële-informatiedocument etc.) en worden geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om zich een goed oordeel te kunnen vormen over die risico’s en/of deze risico’s passen in/bij hun beleggingsdoelstellingen, financiële situatie, risicoprofiel en risico acceptatie. De waarde van een belegging kan fluctueren. Het is mogelijk dat beleggers bij verkoop of beëindiging van hun belegging minder terugkrijgen dan hun inleg. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.