Vastgoed is per definitie een lokale markt. De waarde van vastgoed wordt op lange termijn ook bepaald door lokale factoren. Toch kan een goede locatie ook een vloek worden wanneer daardoor de prijzen sterk doorstijgen. Dat zien we al langere tijd in een stad als Hongkong en ook Londen en New York weten dat prijzen ook te ver kunnen doorschieten. Op dit moment kampt San Francisco met problemen.

De waarde van vastgoed

Wie begint met investeren in vastgoed leert al snel de drie belangrijkste kenmerken van vastgoed: locatie, locatie en locatie. Een belangrijke eigenschap van vastgoed is nu eenmaal dat het grondgebonden is. Onroerend goed verplaatst zich niet eenvoudig. Waar tegenwoordig veel bedrijven de luxe hebben dat ze overal ter wereld hun producten kunnen verkopen en eigenlijk ook overal ter wereld hun producten kunnen produceren, heeft vastgoed dat niet en dat zorgt voor enkele bijzondere kenmerken. In tegenstelling tot de bedrijven die zich overal kunnen vestigen is vastgoed niet vrij. De invloed van de lokale overheid is daardoor groot. Het is ook niet voor niets dat overheden maar al te graag belasting heffen op vastgoed. Je kan toch niet weg.

Verder kent vastgoed een lange geschiedenis van publieke regulering. Een projectontwikkelaar is daardoor in de eerste plaats vooral een procesmanager om al deze publieke hordes te nemen. Verder is het van belang om naar de belangrijkste eigenschappen van bijvoorbeeld een stad en de locaties binnen een stad te kijken. Helaas doet men dat vaak onvoldoende in de hoogconjunctuur van de vastgoedcyclus met als resultaat in Nederland bijvoorbeeld Vinexlocaties, bedrijfsterreinen langs de snelweg, de Kop van Zuid in Rotterdam of de te dicht bebouwde Zuid-as van Amsterdam. Zo lang het geld blijft stromen, gaat het goed, maar als het slechter gaat moet de overheid bijspringen en die doet dat natuurlijk niet. Uiteindelijk gaat het om de intrinsieke kwaliteit van het vastgoed.

San Francisco

Van alle steden in de wereld, althans van de steden die ik heb bezocht, vond ik San Francisco altijd een prettige stad. Hoewel er nog wel enkele Amerikaanse steden zijn die hoog scoren, had San Francisco een prettig leefklimaat. De stad komt ook regelmatig voor in lijstjes met de beste steden in de wereld. Het is ook een stad met een grote diversitei. Zowel in culturen, gebouwen en daardoor ook in restaurants. Vreemd genoeg is de Mexicaanse keuken in Californië zo mogelijk nog beter dan de Mexicaanse keuken in Mexico. 

San Francisco is ook één van de weinige steden in de Verenigde Staten waarin je normaal kan fietsen. Een stad met een overdaad aan openbare ruimte. Bovendien ligt Silicon Valley in het verlengde van San Francisco, maar de invloed van de Valley op de stad is niet altijd positief. Het heeft er voor gezorgd dat de prijzen van huizen en kantoren tot ongekende hoogte zijn gestegen. Zo hoog dat de stad onleefbaar is geworden. Dat heeft er mede aan bijgedragen dat bedrijven en inwoners de stad zijn ontvlucht. Daar plukt San Francisco nu de zure vruchten van.

Afbrokkelend leefklimaat

In de maand juli daalden de huizenprijzen in San Francisco met 8,5 procent. In een jaar tijd is de gemiddelde huizenprijs met 14,1 procent gedaald. Overigens hebben we het dan nog steeds over een huizenprijs van 1,46 miljoen dollar. Vanaf de piek in maart 2022 is er maar liefst 29 procent van af. Dat is dus gemiddeld 6 ton per huis. Opvallend is de snelheid van de daling, want normaal gesproken neemt een daling op de huizenmarkt vele jaren in beslag. In de vorige cyclus piekten de huizenprijzen in San Francisco in mei 2007 waarna de bodem in februari 2012 werd bereikt. Dit keer heeft het monetaire beleid van de Federal Reserve er mede voor gezorgd dat de huizenprijzen in San Francisco tot ongekende hoogte zijn gestegen en zal datzelfde monetaire beleid het dal ook dieper maken. 

Het nadeel van zo’n neergaande periode is de snelle verloedering van een stad. Zo’n beetje elke stad maakt wel zo’n periode mee. In Amsterdam groeien de bomen op vastgoedgebied nu tot in de hemel, maar dat is ook wel eens anders geweest. Bijkomend probleem in de Verenigde Staten is de Fentanyl-epidemie die juist in San Francisco dankzij het prettige klimaat en de overvloedige openbare ruimte erg zichtbaar is op straat. San Francisco lijkt daardoor nu meer op een goedkope zombie-film en dat helpt niet om de huizenprijzen omhoog te krijgen.

Conclusie

Locatie, locatie, locatie is dus een belangrijk uitgangspunt bij vastgoed, maar is niet zaligmakend. Te hoge prijzen kunnen zorgen voor een langere neergaande fase, waardoor ook de beste panden opeens worden geraakt. De daling van de huizenprijzen in San Francisco staan wel in schril contrast met andere delen van de Verenigde Staten. Door de Grote Financiële Crisis zijn er de afgelopen 10+ jaar in de Verenigde Staten veel te weinig huizen gebouwd (net als in Nederland) waardoor prijzen eerder de neiging hebben om verder te stijgen dan om fors af te komen.

Han Dieperink, Chief Investment Strategist