De laatste bankencrisis heeft er voor gezorgd dat er weer meer gekeken wordt naar de balansposities van banken. Naast de koersverliezen op staatsobligaties is de financiering van commerciële vastgoedfondsen een zorgenpunt. Er dreigt volgens sommigen een credit crunch, omdat de bulk van de financieringen voor commercieel vastgoed in de Verenigde Staten via de regionale banken verloopt en juist die zullen de komende tijd kritischer moeten zijn in hun kredietverlening.

In Europa is het aantal commerciële vastgoedfondsen als gevolg van de zoektocht naar rendement sinds de Grote Financiële Crisis sterk gestegen, terwijl de prijzen voor vastgoed sterk zijn opgelopen. Nu de financieringskosten boven de huurinkomsten dreigen uit te komen, dreigt mede daardoor een correctie op de kantorenmarkt.

Doordat commerciële vastgoedfondsen minder gemakkelijk krediet krijgen, kan het aantal defaults oplopen. Dat zet weer druk op de kantorenmarkt, waarna weer andere partijen in de problemen komen. Het betekent ook dat banken voorzieningen moeten treffen voor de partijen die in de problemen komen, wat natuurlijk druk zet op de kredietverlening aan commerciële vastgoedfondsen. In het slechtste geval kan dit effect net als na de Savings & loans crisis jarenlang aanhouden.

Wel kan dit proces worden versneld door de vlucht van deposito’s richting geldmarktfondsen, dan moeten banken wel hun verlies nemen. Nu is de financiële wereld ten opzichte van meer dan veertig jaar geleden wel veranderd. Commerciële vastgoedinvesteerders zijn niet langer uitsluitend aangewezen op de banken. Het is steeds eenvoudiger om een financiering te vinden op private markten. Feitelijk neemt het belang van de banken ook op dit onderdeel in de komende jaren verder af.

De markt voor commercieel vastgoed is alleen al in de Verenigde Staten 20 biljoen dollar groot. Dat zorgt er voor dat elk potentieel probleem in deze markt vrijwel meteen een probleem is voor het financiële systeem. In de afgelopen jaren maakten beleggers zich wel eens zorgen over de sterk gestegen schulden op het gebied van bijvoorbeeld studiefinancieringen, maar in omvang is deze markt te klein om dergelijke systeemrisico’s te triggeren. Bovendien heeft de Democratische regering de neiging om studieschulden met enige regelmaat kwijt te schelden. De voor de hand liggende oplossing bij commercieel vastgoed zit in het verhogen van de huren, maar dat is natuurlijk niet altijd mogelijk.

Dan blijft alleen maar de afwaardering van het vastgoed over. Nu is er daarvoor wel ruimte want de gemiddelde Loan to Value bij de regionale banken op de financiering van kantoren is 66 procent. Na de Savings & Loans crisis daalden de prijzen van commercieel vastgoed met 30 procent, maar dat proces nam toen meerdere jaren in beslag. Dat zorgt er voor dat het probleem voor de banken behapbaar is. De grootste zorg is meer wat de invloed is op de bedrijfsresultaten, minder op de kapitaalspositie.

In Europa lijken de problemen groter. Nu is deze markt in de afgelopen jaren sterk gegroeid en dat is meestal bij het ontstaan van schuldenproblemen een negatief signaal. De oorzaak voor de problemen hier is onder andere dat de rente (ook op staatsobligaties, omdat die door de commerciële banken en pensioenfondsen werden opgekocht) jarenlang zo laag was dat in de zoektocht naar rendement prijzen voor kantoren sterk stegen. Nu de rente deels is genormaliseerd van 0,5 procent naar 3,5 procent en zit er te veel lucht in de kantorenmarkt. Die moet er uit, met forceren. De totale schuld op commercieel vastgoed in Europa is ongeveer 2 biljoen euro, ongeveer even groot als de Italiaanse economie. Daarvan moet 20 procent dit jaar worden geherfinancierd. Verder mogen banken steeds minder de kredietproblemen voor zich uit schuiven. In plaats van ‘extend and pretend’ moeten voor potentiële verliezen eerder voorzieningen worden getroffen. Daardoor reageren banken nu ook sneller op slechte leningen, in het nadeel van de schuldenaar. Na de Grote Financiële Crisis duurde het lang voordat banken reageerden op dreigende kredietverliezen. Verder helpt het vooruitzicht van een recessie de kantorenmarkt niet. Ook dreigt er in Europa post-Corona minder gebruik te worden gemaakt van kantoren, maar zijn wel de eisen op het gebied van duurzaamheid gestegen waardoor de kosten omhoog gaan. Daarbij komt dat het gebruik van schuld voor commercieel vastgoed in Europa op het hoogste punt staat sinds 2009.

Toch mag een herhaling van de Grote Financiële Crisis voor wat betreft vastgoed niet worden verwacht. Het is niet zo dat de vastgoedmarkt over een breed front een crash meemaakt. Zo zijn in Duitsland de vastgoedprijzen vorig jaar gemiddeld nog altijd met 5 procent gestegen volgens het Verband Deutscher Pfandbriefbanken. Ook is in Duitsland de bezettingsgraad nog altijd hoog. Alleen de vastgoedfondsen, waaronder ook de Duitse vastgoedfondsen, die de afgelopen jaren te veel risico hebben genomen, moeten zich aanpassen aan de huidige marktomstandigheden.  De markt heeft daarop al een duidelijk voorschot genomen.

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief 

Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin

De besluiten van het Macrocomité van Auréus worden gebruikt voor de invulling van de Actieve portefeuille. In deze portefeuille worden aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen over- of onderwogen en kunnen er actieve keuzes worden gemaakt voor bepaalde sectoren, regio’s, obligaties, looptijden ect. Risicobeperking is een belangrijk onderdeel van de Actieve portefeuille. De Markt/Factor portefeuille wijkt slechts beperkt af van de index (MSCI ACWI IMI). Er is sprake van een structurele allocatie naar vijf factoren om de factorpremie op lange termijn te innen. Daarom worden keuzes van het Macrocomité niet meegenomen. Wel wordt er geherbalanceerd wanneer het portefeuillegewicht 10 procent afwijkt van de neutrale allocatie.  De SRI-Impact-portefeuille heeft een focus op duurzame en impactvolle beleggingen/bedrijven, de benchmark voor deze portefeuille is de MSCI ACWI SRI. Om een kern van duurzame SRI-fondsen bevinden zich 6 impactsatellieten. Keuzes gemaakt in het Macrocomité worden voor zover relevant meegenomen in de SRI-Impact-portefeuille. Voor de Individuele Aandelenportefeuille maken wij gebruik van de research en beleggingsfilosofie van Financiële Diensten Amsterdam (FDA). Deze op groei- en kwaliteitsaandelen gerichte research/strategie heeft een allocatie naar Europese en Amerikaanse aandelen. Het doel is de outperformance van de benchmark (MSCI World). Keuzes gemaakt in het Macrocomité ten aanzien van over- of onderwegen van aandelen en obligaties worden meegenomen voor de allocatie in de Individuele Aandelenportefeuille, voor de regio- en de sectorverdeling volgen wij de research van FDA. 

Auréus streeft er naar om correcte en actuele informatie te verstrekken afkomstig van betrouwbare bronnen, maar kan de juistheid en volledigheid van de informatie in deze publicatie niet garanderen. Aan deze publicatie kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Auréus aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige directe of gevolgschade voortvloeiende uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan. Deze publicatie is niet bedoeld als een aanbod of verzoek tot aan- of verkoop van een financieel instrument en moet evenmin worden beschouwd als een persoonlijk beleggingsadvies, aangezien de inhoud van deze publicatie niet is toegesneden op de individuele (financiële) situatie en doelstellingen van beleggers. Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan beleggen financiële risico’s zijn verbonden. Zij dienen dan ook goed kennis te nemen van de inhoud van relevante informatie over desbetreffende belegging (prospectus, informatiememorandum, essentiële beleggersinformatie, essentiële-informatiedocument etc.) en worden geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om zich een goed oordeel te kunnen vormen over die risico’s en/of deze risico’s passen in/bij hun beleggingsdoelstellingen, financiële situatie, risicoprofiel en risico acceptatie. De waarde van een belegging kan fluctueren. Het is mogelijk dat beleggers bij verkoop of beëindiging van hun belegging minder terugkrijgen dan hun inleg. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.