Vast niet zo goed

De maatregelen die in de afgelopen jaren zijn genomen om woningen betaalbaarder te maken, zorgen nu voor een verergering van de woningnood. Twee jaar lang is het land voorgehouden dat het grenzen stellen aan huurprijzen noodzakelijk is om huurders nu en in de toekomst te beschermen. Vastgoedbeleggers zijn geconfronteerd met een stapeling van verschillende maatregelen (regulering middenhuur, de overbruggingswet box 3, de actualisering van de leegwaarderatio, de verhoging van de overdrachtsbelasting, wet goed verhuurderschap, de wet vaste huurcontracten en de verlenging van de wet Nijboer) die samen met de gestegen rente ervoor zorgen dat er voor veel investeerders nagenoeg geen rendement meer overblijft. Het wachten is nog op de wet regie op de volkshuisvesting.

Lager nettorendement op vastgoed

Uit een eerder onderzoek van de ESB bleek al dat de verschillende (aangekondigde) beleidsmaatregelen in combinatie met de gestegen rente vooral het rendement drukt van nieuwe investeerders. Ook de Raad van State ziet dit als een risico voor het aanbod van huurwoningen.  Het mediane nettorendement daalt voor bestaande verhuurders van 8,4 procent naar 4 procent en voor nieuwe verhuurders van 8,1 procent naar 2,4 procent. Dat is natuurlijk ook een gevolg van de sterk gestegen huizenprijzen sinds 2012, wat weer een direct gevolg van het al jaren stijgende woningtekort in Nederland.

Woningmarkt bestaat niet

In elke markt zorgen hogere prijzen voor minder vraag, maar ook voor meer aanbod. Nu neemt de vraag naar woningen nauwelijks af. Vraag is meer afhankelijk van het feit of kopers/huurders zich een woning kunnen veroorloven. Na de Grote Financiële Crisis werden de regels om een woning te kopen door DNB aangescherpt. Dat werd eerst nog opgevangen met geld van de ouders (die dankzij de gestegen woningprijzen profiteerden van een forse overwaarde in het eigen huis), al dan niet fiscaal gefaciliteerd in de vorm van een jubelton. Uiteindelijk kunnen steeds meer mensen zich geen koopwoning meer veroorloven en die zochten daarom op de huurmarkt. Dat zorgde tussen 2012 en 2022 nog wel voor een sterke groei van het aantal huurwoningen (onder andere via buy-to-let), maar de maatregelen van de afgelopen jaren ontmoedigen dit. Nu huizenprijzen verder stijgen, is er zelfs een sterke prikkel om (voormalige) huurwoningen te verkopen.

Grote gereguleerde huurmarkt

Volgens de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling heeft Nederland het hoogste percentage huurwoningen in Europa. Ongeveer een kwart daarvan is eigendom van particuliere verhuurders, de rest is van woningcorporaties. Voordat de nieuwe wet van kracht werd, was vier vijfde van de 3 miljoen huuraccommodaties in het land gereguleerd. De wet heeft dat volgens het ministerie verhoogd naar 96%. De maatregel beperkt de huur van ongeveer 2,5 miljoen woningen tot €880 per maand voor huishoudens die minder dan €52.671 verdienen. De rest van de woningen die onder de wet vallen hebben een maximale huur van € 1.158 per maand; hoewel ze geen specifieke inkomenseisen hebben, zijn ze gericht op gezinnen met bescheiden salarissen.

Onbedoelde neveneffecten

Een bepaling van de wet biedt kortlopende contracten, alle huurcontracten moeten voortaan voor onbepaalde tijd zijn. Dat zorgt ervoor dat verhuurders die nog wel willen verhuren, de voorkeur geven aan buitenlanders, die waarschijnlijk na korte tijd weer terugkeren naar hun vaderland. Maar desondanks krimpt ook de huurmarkt voor expats. De regering, die sinds juli aan de macht is, heeft geen plannen om de wetgeving, die door het vorige kabinet werd bepleit, te wijzigen. Dick Schoof zei medio augustus tegen verslaggevers: “Het is nog te vroeg” om de maatregel aan te passen. Maar hij zei dat zijn regering de wet binnenkort zou evalueren en “als het nodig is, zullen we hem aanpassen”.

Regulering markt koopwoningen

Veel toekomstige huurders zullen uiteindelijk op de koopsector zijn aangewezen, waar tegenwoordig weer stelselmatig de vraagprijs wordt overboden. Omdat ook de jaarlijkse stijging van de huurprijzen is gereguleerd, kan het niet anders dan dat kopen uiteindelijk veel duurder zal worden dan huren. Een volgende stap is dan prijsregulering van koopwoningen, bijvoorbeeld op basis van hetzelfde puntensysteem. Daarmee zorgt de overheid ervoor dat we nog verder verwijderd raken van het doel van voor iedereen betaalbaar onderdak. Het zoveelste bewijs dat oplossing van de vrije markt altijd beter is dan het communistische alternatief.  Uiteindelijk is deregulering de beste oplossing, daar zijn ze ook in Berlijn achtergekomen.

Alternatief voor particuliere vastgoedbeleggers

Er zijn voldoende alternatieven voor de vastgoedbeleggers die geraakt worden door deze maatregelen. Vaak zijn deze verhuurders (oud)-ondernemers die panden verhuren als aanvulling op hun pensioen. Professionele vastgoedfondsen zijn dan een beter alternatief, maar ook op bijvoorbeeld de private debt markt, zijn vergelijkbare of betere rendementen te behalen. Combineer dat tot een goed gespreide portefeuille waardoor ook specifieke risico’s van verhuren van enkele panden tot het verleden gaat behoren.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer