Van kantoren naar huizen

De coronacrisis heeft de manier waarop mensen werken veranderd, mensen werken meer thuis. Ondanks recent nieuws over technologiebedrijven die werknemers weer op kantoor willen zien, is er nog altijd veel leegstand binnen kantoren. Tegelijkertijd is er zowel hier als in de Verenigde Staten een tekort aan miljoenen wooneenheden. Daarmee lijkt het idee om kantoorruimte om te bouwen tot appartementen aantrekkelijk. Het kan ook nieuw leven blazen in worstelende binnensteden, de belastinginkomsten van de stad verhogen en het voetverkeer en toerisme vergroten. Grootschalige conversies hebben echter te maken met enorme logistieke en economische obstakels. Daardoor kunnen de conversiekosten simpelweg te hoog zijn en is maar een klein deel van de nieuwe woningen afkomstig uit de conversie van kantoren.

Locatie, locatie, locatie

Naast economische obstakels kan een tekort aan geschikte kantoren voor herbestemming (qua locatie, leegstand en fysieke kenmerken) de conversie beperken. Bij locatie gaat het om beloopbaarheid, veiligheid en nabijheid van openbaar vervoer en andere voorzieningen, zoals scholen en supermarkten. Buiten stedelijke centra wordt parkeren een probleem. Bovendien staan niet alle kantoren volledig leeg, een groot deel van het gebouw is vaak voor langere tijd verhuurd. Verder kunnen ook de architectuur van een gebouw, het ontwerp, de locatie van nutsvoorzieningen, de afstand tussen de verdiepingen en de plaatsing van ramen kunnen onder andere van invloed zijn op de aantrekkelijkheid, levensvatbaarheid en kosten van de verbouwing. Dan zijn er natuurlijk nog de eisen van bestemmingsplannen en bouwvoorschriften die variëren per regio. Deze kunnen elk conversieproject langer, duurder en complexer maken.

New York

In de Verenigde Staten is New York en dan met name het stadsdeel Manhattan, de sterkste kantorenmarkt in de VS, goed voor een belangrijk deel van de totale Amerikaanse kantoorvoorraad en daar is sprake een totale leegstandsgraad van meer dan 15%. New York probeert onder andere het financiële district in het centrum van de stad om te bouwen tot een woonwijk, met behulp van belastingvoordelen. Volgens gegevens van CBRE waren er in het eerste kwartaal van 2024 12 projecten voltooid, in uitvoering, gepland of aangekondigd. Ondertussen hebben de eigenaren van 64 kantoorgebouwen het Office Conversion Accelerator-programma van New York City benaderd, dat ontwikkelaars helpt bij regels en bouwvoorschriften

San Francisco

Met 25% is het leegstandspercentage van kantoren in het centrum van deze stad hoger dan na de tech-bubbel, ook omdat de tech-intensieve beroepsbevolking van de stad maar geleidelijk terugkeert naar kantoor en bewust kiest voor werken op afstand of hybride werk. Bedrijven blijven bezuinigen op hun ruimtebehoeften en hoewel er hoop is dat de groeiende vraag naar kunstmatige intelligentie deze trend kan omkeren, zijn er niet genoeg huurders in deze sector om de daling in de vraag naar panden te compenseren. Bovendien vielen er in San Francisco vorig jaar bijna duizend doden als gevolg van de verslaving aan Fentanyl. Dat maakt verschillende delen van de stad, met name waar er sprake is van lege kantoorgebouwen onaantrekkelijk om er te wonen. Wel wil San Francisco ook meer gaan werken met belastingvoordelen voor de transformatie van kantoren naar woningen.

Nederland

Het voordeel van Nederland vergeleken met bijvoorbeeld de Verenigde Staten is dat de ‘Randstad’ feitelijk één grote agglomeratie is. Daardoor komen relatief veel kantoorgebouwen in aanmerking voor conversie. Bovendien staan veel van die kantoorgebouwen langs snelwegen en aan de randen van steden. De bouw van het aantal woningen kan de politieke ambities nog bij lange na niet bijbenen. Daarom worden allerlei manieren verkend om slimmer gebruik te maken van de bestaande gebouwenvoorraad. Zo zou het  ‘optoppen’ van bestaande panden  zomaar eens 100.000 woningen kunnen opleveren. Een kleine miljoen vierkante meter kantoorruimte langs snelwegen staat op dit moment leeg. Het gaat met name om grootschalige, monofunctionele kantoorgebieden die in de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw aan de stadsranden zijn verrezen. Vooral in Noord- en Zuid-Holland zou deze aanpak het woningtekort flink kunnen terugdringen. Snelweglocaties kunnen daar in respectievelijk 32 en 26 procent van het woningtekort voorzien.

Leegstaande kantoorpanden omzetten in woningen heeft voordelen ten opzichte van nieuwbouw. Veel gebiedsontwikkelingen lopen tegen lange doorlooptijden aan. Het vinden van geschikte bouwlocaties, het regelen van vergunningen en het aanleggen van infrastructuur kost tijd. Daar komt nog de recente netcongestie-problematiek bovenop: het is op veel plekken niet mogelijk (snel) een stroomaansluiting te krijgen. Allemaal zaken die niet, of in mindere mate, spelen wanneer met bestaande gebouwen wordt gewerkt. Alleen moeten gemeenten en provincies bij kantoren langs snelwegen wel investeren in bijvoorbeeld geluidswallen, het verbeteren van de openbare ruimten en het realiseren van openbaar vervoer-verbindingen. 

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer