Klimaatrisico’s drukken waarde vastgoed

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) wil graag een klimaatlabel dat inzicht geeft in de financiële gevolgen van verzakkingen en overstromingen. Volgens de AFM zitten deze risico’s nu onvoldoende verwerkt in de prijs. Aangezien meer dan de helft van de Nederlandse huizen gevoelig is voor overstromingen, raakt dit in het bijzonder de waarde van het Nederlandse vastgoed.

Riskmanagement bij projectontwikkeling

Circa tien jaar geleden zat ik bij een overleg tussen toezichthouders en de financiële sector. Pensioenfondsen waren net begonnen met het groots opkopen van specifiek Nederlandse hypotheken, na oproepen vanuit de overheid, waaronder ook vanuit VNO-NCW. Aanvankelijk was er wel verzet van de pensioenbestuurders, maar uiteindelijk gingen ze toch overstag. In dat overleg vroeg ik of het verstandig was dat pensioenfondsen gingen beleggen in de huizen van de (toekomstige) gepensioneerden. In het geval van een grote overstroming was dan het risico dat niet alleen je huis onder water stond, maar ook je pensioen. Uit de reactie bleek dat geen van de aanwezigen daar ooit over had nagedacht. Het kan verkeren.

In september 2005 beschreef ik in de column Katrina de gevolgen van orkanen en de stijgende zeespiegel voor beleggers. Bijna 20 jaar later en de zoveelste El Nino verder komt nu het inzicht dat we ons moeten aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden. Zelf ben ik in het jaar 2000 verhuisd van Amsterdam (0,1 meter boven NAP) naar Laren (8,8 meter boven NAP), maar de recente ontwikkelingen in Limburg hebben laten zien dat de kans overstromingen niet alleen samenhangen met de hoogte ten opzichte van de zeespiegel. Ik ben geboren en getogen in Wilp (6,7 meter boven NAP) en het uitzicht op de IJssel liet zien dat ook daar water nooit ver weg is.

Oxiderend veen en inklinkende klei

De waarschuwing van de AFM gaat vooral in op de indirecte gevolgen van klimaatverandering. Een groot deel van Nederland is gebouwd op oxiderende veengebieden of op inklinkende klei. Door middel van heipalen zorgen we er dan voor dat huizen niet wegzakken. Dat geldt uiteraard niet voor de tuin, waardoor de mensen die daar wonen van tijd tot tijd hun tuin mogen aanvullen. Dergelijke gebieden zijn niet alleen gevoelig voor te veel, maar ook voor te weinig water Vooral veengebieden moeten permanent onder water staan om oxidatie tegen te gaan. De laatste jaren zijn er al meer geluiden van projectontwikkelaars die terughoudend werden met het ontwikkelen van woningen in die gebieden, vanwege risico’s die steeds moeilijke te verzekeren waren. Zo kan het gebeuren dat weliswaar niet de woning en het pensioen onder water staat, maar dat wel de waarde van het huis en daarmee ook het pensioen kan worden aangetast. De bodem in de Nederlandse laagveengebieden daalt immers sneller dan de zeespiegel stijgt. Gemiddeld zakt de veenbodem met bijna één centimeter per jaar.

Het meedeinhuis van de toekomst

Moderne huizen staan op betonnen palen. Oude huizen staat op houten palen en die kunnen schimmelen, vooral als het water te laag komt te staan. Het gaat om huizen van voor 1980. Deze huizen hebben niet alleen een energielabel, maar ook een funderingslabel. Zo’n kwart miljoen woningen vallen in de hoogrisicocategorie (D). Fundering vervangen is duur, dus dat drukt de waarde. Bovendien zijn veel van die woningen nog altijd beneden NAP gebouwd. Een reparatie aan de fundering, is nog geen bescherming tegen overstromingen. Nu heeft Nederland gelukkig veel ervaring op het gebied van de bescherming tegen hoog water, maar de maatregelen die moeten worden genomen om overstromingen bij een stijgende zeespiegel te voorkomen zijn niet goedkoop. Iemand zal die kosten moeten dragen en het ligt voor de hand dat op een gegeven moment een keuze moet worden gemaakt wat we wel gaan beschermen (tegen hoge kosten) en wat niet. Zo houdt een stad als Amsterdam met voldoende geld het wel droog, maar wie net dat pittoreske huisje in de polder heeft gekocht, moet wellicht op zoek naar een woonboot, of zoals dat tegenwoordig heet een ‘meedeinhuis’.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer