Huizenprijzen kunnen verder stijgen
12 juni 2025
Ouders die jarenlang hebben geprofiteerd van stijgende huizenprijzen, moeten nu diep in de buidel tasten om hun kinderen te helpen bij het kopen van hun eerste woning. Daardoor stijgen de prijzen nog verder. Wat ooit een incidentele handreiking was van ouders aan hun kinderen, is uitgegroeid tot een systematisch onderdeel van de huizenmarkt. In het Verenigd Koninkrijk is de informele “Bank of Mum and Dad” inmiddels de negende grootste hypotheekverstrekker van het land, goed voor £6,5 miljard per jaar. In Australië zou deze familiebank tussen de vijfde en negende plaats innemen op de ranglijst van officiële kredietverstrekkers.
In de Verenigde Staten is het percentage jonge woningkopers met steun van de ouders de afgelopen 30 jaar meer dan verdubbeld. In China is het nog extremer: daar wordt het als volstrekt normaal beschouwd dat de hele familie meebetaalt aan een woning. Een eigen huis is daar geen luxe maar een essentiële voorwaarde voor sociale acceptatie, het vinden van een huwelijkspartner en het stichten van een gezin. Chinese ouders sparen letterlijk hun hele leven om voor hun zoon een woning te kunnen kopen.
Bijna de helft van alle eerste kopers onder de 35 krijgt tegenwoordig financiële steun van familie. Gemiddeld gaat het om bedragen tussen de €50.000 en €100.000, maar in dure steden loopt dit op tot kwart miljoen. Maar hier begint het probleem: door deze extra koopkracht ontstaat er ook meer vraag naar dezelfde schaarse woningvoorraad. Meer geld op zoek naar dezelfde woningen betekent onvermijdelijk hogere prijzen.
Huizen worden gekocht met huizen
De mechaniek is zo simpel als destructief. In een krappe woningmarkt wordt de prijs van een woning uiteindelijk bepaald door de totale hoeveelheid geld – leningen en giften – die de koper kan opbrengen. Dit is de harde realiteit van vraag en aanbod.
Stel: een woning kost €400.000. Zonder familiesteun kunnen slechts enkele kopers deze prijs opbrengen. Maar zodra een deel van de kopers ineens €50.000 extra heeft van papa en mama, kunnen ze €450.000 bieden. De verkoper accepteert natuurlijk het hoogste bod. In London bijvoorbeeld legt een koper zonder hulp een eerste aanbetaling neer van €170.000, terwijl gesteunde kopers gemiddeld €280.000 kunnen inzetten. Nu kost diezelfde woning plots €450.000. Voor de volgende kopers betekent dit dat ze nog meer familiesteun nodig hebben. Ouders moeten dieper in hun eigen huiswaarde graven – die gelukkig net weer is gestegen door de algemene prijstoename. De cirkel is rond, en draait steeds sneller.
Dit leidt tot een bizarre situatie: woningen financieren zichzelf. De dekking voor nieuwe woningaankopen komt voor een steeds groter deel uit de waardetoename van bestaande woningen. Jongeren kopen niet meer een huis met hun salaris en spaargeld, maar met de gestegen waarde van het huis van hun ouders. Het Chinese model – waar familievermogen systematisch wordt ingezet voor huizenaankoop – wint terrein in westerse landen. Het verschil is dat dit in China een bewuste culturele keuze is, terwijl het in Europa en Amerika een gedwongen reactie is op een overspannen markt. Het resultaat is hetzelfde: de huizenmarkt wordt een gesloten systeem waarin alleen families met bestaand vastgoed kunnen participeren.
Het gevolg? De relatie tussen huizenprijzen en individuele inkomens is doorbroken. Waar een woning vroeger drie tot vijf keer het jaarinkomen kostte, is dit nu vaak acht tot twintig keer het jaarinkomen. Dit kan alleen omdat er een parallelle financieringsstroom bestaat: de waardetoename van bestaande woningen.
De nieuwe klassenverdeling
Deze ontwikkeling creëert een tweedeling in de maatschappij. Aan de ene kant staan de jongeren wiens ouders huizenbezitters zijn en kunnen helpen. Aan de andere kant de degenen zonder familiesteun die systematisch worden uitgesloten van de woningmarkt. Het cynische is dat de eerste groep onbewust de tweede groep wegconcurreert. Elke euro familiesteun maakt woningen duurder voor alle anderen. De huizenmarkt wordt zo een winner-takes-all systeem waarbij bestaand vermogen nieuwe kansen blokkeert. Deze spiraal heeft echter natuurlijke grenzen. Ten eerste kunnen ouders niet onbeperkt uit hun huiswaarde putten. Ten tweede ontstaat er een steeds extremere ongelijkheid die maatschappelijk ondermijnend werkt. En ten derde: als straks alleen nog kinderen van huizenbezitters huizen kunnen kopen, dan krimpt de markt. Het meest cynische is misschien wel dat ouders, door hun kinderen te helpen, onbedoeld de woningen voor hun toekomstige kleinkinderen onbetaalbaar maken. Elke injectie van familiegeld duwt de prijzen verder omhoog voor de volgende generatie.
De oplossing
De oplossing ligt niet in het stoppen van familiesteun – dat zou oneerlijk en onrealistisch zijn. De oplossing ligt in het doorbreken van de kunstmatige schaarste. Zolang het aanbod van woningen niet substantieel toeneemt, blijft elke euro extra vraag zich vertalen in hogere prijzen. Daarnaast moeten we erkennen dat de huidige financieringsstructuur fundamenteel anders is dan vroeger. Beleidsmakers die nog denken in termen van “starter moet kunnen kopen van eigen inkomen” begrijpen de realiteit niet meer. De huizenmarkt is een families-game geworden. Tot die tijd blijft de huizenmarkt een perpetuum mobile van stijgende prijzen. Een machine die draait op haar eigen momentum, aangedreven door de waardetoename die ze zelf creëert. Voor wie erin zit is het geweldig. Voor wie erbuiten staat, wordt de deur met elke dag verder dichtgedaan.
Han Dieperink, Chief Investment Officer
Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief
Voor tussentijdse updates, volg Auréus op Linkedin
.
Gerelateerde artikelen
De magische 4%
Lange tijd rekende Nederland met vier procent. Pensioenfondsen gingen ervan uit dat hun beleggingen gemiddeld dat rendement haalden. Toekomstige uitkeringen
Meer lezen
De semiconductorsupercyclus is nog niet voorbij
Chipaandelen corrigeren hard, maar de semiconductorsupercyclus is nog niet voorbij. Kunstmatige intelligentie en robots stuwen de vraag.
Meer lezen
Financiële repressie
Het IMF waarschuwt voor de terugkeer van financiële repressie Wat betekent dit stille schuldenmiddel eigenlijk voor obligaties en aandelen?
Meer lezen
