Gouden tijden voor vastgoed en infrastructuur

Aanzienlijke prijsverlagingen, gemotiveerde verkopers, sterke fundamenten en verstoorde financieringsmarkten zorgen voor de beste kansen in vastgoedbeleggingen in lange tijd. Combineer dit met infrastructuur waar in de komende jaren veel moet worden geïnvesteerd en vervangen. De energietransitie vereist een forse investering in elektriciteitsnetwerken, windmolenparken, zonneweides en gigabatterijen. Daarnaast stijgt de vraag naar datacentra als gevolg van kunstmatig intelligentie toepassingen. Veel infrastructuur is bovendien verouderd.  Zowel vastgoed als infrastructuur zullen bovendien volop profiteren van de komende rondes aan renteverlagingen.

Vastgoed

De prijzen van commercieel vastgoed zijn in korte tijd fors gedaald en een aanzienlijk aantal vastgoedeigenaren staat onder druk om te verkopen, waarbij de meest liquide activa van de hoogste kwaliteit meestal als eerste op de lijst staan. In deze omgeving is vastgoed van hoge kwaliteit vaak beschikbaar tegen aantrekkelijke waarderingen. Anders dan tijdens de wereldwijde financiële crisis zijn de fundamenten aanhoudend sterk, met lage leegstand en positieve vooruitzichten voor huurgroei, met name in sectoren met een sterke thematische rugwind, zoals logistiek, meergezinswoningen, studentenhuisvesting en horeca. Hoewel de toegang tot financiering verbetert nu de rentetarieven beginnen te dalen, blijven hogere kapitaalkosten beperkingen opleggen aan diegenen met herfinancieringsdruk of open-end fondsen met toenemende aflossingen. Dit vermindert de concurrentie in de markt en vergroot de koopkansen.

Verschillen Europa en Verenigde Staten

In Europa is er een scherpe tweedeling tussen de vraag naar duurzame, groene en efficiënte gebouwen en oudere, minder efficiënte gebouwen. In de Verenigde Staten zorgt de crash in commercieel vastgoed vooral voor kansen voor distressed beleggers die probleempanden opkopen. Kantoorpanden daalden in de Verenigde Staten tot op heden sterker dan in Europa, mede door de snelle opkomst van thuiswerken als gevolg van Corona. Overigens zijn veel startende ondernemers in de Verenigde Staten minder van het thuiswerken. Thuiswerken mag wel, maar dan ’s avonds en in het weekend. In de Verenigde Staten moet er dit jaar circa 1 biljoen dollar aan schulden worden geherfinancierd.

Infrastructuur

Begin 2024 leidde optimisme over renteverlagingen tot de verwachting dat de infrastructuurmarkt zou beginnen te herstellen. Toen de verwachtingen voor vroege renteverlagingen echter snel verschoven naar verlagingen die later in het jaar zouden komen, bleef de infrastructuurmarkt defensief gepositioneerd, Zelfs in deze omstandigheden is de prestatie van de infrastructuur als investering robuust gebleven. In de toekomst, nu de inflatie is gedaald en de economische groei naar verwachting onopmerkelijk zal zijn, zullen de defensieve eigenschappen van infrastructuur weer een belangrijke rol spelen voor beleggers.

Impact rente

De rentes zijn in Europa en de Verenigde Staten hoger gebleven dan verwacht, maar de inflatiepiek die de centrale banken wilden temperen, ligt nu definitief achter ons. De ECB begon in juni – voorafgaand aan de Federal Reserve – met haar verlagingscyclus. De Federal Reserve zal dit voorbeeld de rest van het jaar volgen. Reken op een renteverlaging in september en daarna zal de FED elke FOMC-bijeenkomst tot de zomer van 2025 gebruiken om de rente te verlagen. De kortetermijnimpact van dit macroplaatje is belangrijk voor de infrastructuurmarkt, gezien de winsttoename die de inflatoire omgeving aan sommige activa heeft gegeven, terwijl hogere rentes de kosten hebben verhoogd.

Infrastructuurmarkt

Te midden van verhoogde politieke risico’s en een transactiemarkt die gematigd blijft, blijven datacentra een segment die veel belangstelling trekt van investeerders. De prognoses voor de datacentermarktcapaciteit waren al positief voordat de mogelijkheden van kunstmatige intelligentie maar nu wordt verwacht dat er meer capaciteit nodig zal zijn.  Alleen al in Europa zou de AI-gerichte capaciteit tot 2035 vijfentwintig procent van de groei van datacenters kunnen stimuleren. De digitale transformatie is in volle gang en daarmee ook het gebruik van data. Europa wil die data graag binnen de Europese grenzen opslaan en dat stimuleert de vraag naar datacentra hier. Wel is de ruimte soms schaars en vragen datacentra veel elektriciteit.

Gouden tijden voor vastgoed en infrastructuur

Het einde van een langjarige cyclus in vastgoed is meteen het begin van een nieuwe cyclus. De komende renteverlagingen door de ECB en de Federal Reserve zorgen voor een vliegende start. Bovendien zal de economische groei in de komende jaren waarschijnlijk versnellen en is er in veel segmenten bepaald geen sprake van overcapaciteit. Dat betekent dus dat er veel moet worden geïnvesteerd tegen aantrekkelijke rendementen want veel financiers zijn nog altijd terughoudend.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer