De terugkeer van het vastgoed
23 april 2026
Drie decennia lang was Japan het schoolvoorbeeld van wat er misgaat als een vastgoedbubbel barst. De crash van begin jaren negentig liet littekens achter die een hele generatie beleggers en bankiers met zich meedroeg: dalende prijzen, zombie-banken, en een economie die gevangen leek in een eeuwig deflatoir moeras. Voor wie die jaren heeft meegemaakt, klinkt de aanbeveling om nu in Japans vastgoed te stappen bijna als een provocatie. Maar juist dat collectieve geheugen maakt het huidige moment zo bijzonder.
Japan bevindt zich voor het eerst in dertig jaar in een opgaande vastgoedcyclus die gedragen wordt door reële fundamenten. De inflatie is terug, de huren stijgen, de leegstanden zijn historisch laag, en buitenlands kapitaal stroomt in een tempo dat men in Tokio nauwelijks had durven dromen. De Grade A kantoorleegstand in centraal Tokio bedraagt momenteel slechts 0,4 procent, een niveau dat steden als Manhattan of Londen met hun leegstanden van 10 tot 30 procent met enige afgunst zullen bekijken. In de retailmarkt is de situatie nog extremer: vier van de negen gemeten winkelgebieden noteerden in het derde kwartaal van 2025 een leegstand van nul procent, inclusief de prestigieuze winkelstraten van Ginza en Shibuya.
De drijvende kracht achter die krapte is niet speculatief maar structureel. Japanse bedrijven concurreren om schaars talent in een arbeidsmarkt die door demografische vergrijzing steeds krapper wordt, en zij zien de kwaliteit van de fysieke werkplek als een wapen in die strijd. Dat staat in scherp contrast met veel westerse markten, waar hybride werken de vraag naar kantoorruimte structureel heeft uitgehold. In Japan is het kantoor geen kostenpost geworden maar een strategisch instrument, wat de huurgroei een solide basis geeft die los staat van conjuncturele schommelingen.
De aanbodzijde biedt bijkomende steun. Bouwkosten zijn sinds 2021 met 25 tot 29 procent gestegen, terwijl structurele arbeidstekorten in de bouwsector nieuwe ontwikkeling steeds onaantrekkelijker maken. Het gevolg is dat het nieuwe kantooraanbod voor Tokio in de periode 2026 tot 2028 onder het langjarig gemiddelde blijft, terwijl de vraag juist aantrekt. Die schaarste maakt bestaand vastgoed niet alleen voller maar ook waardevoller, en de recordhuurgroei in alle grote Japanse steden in 2025 is het directe bewijs daarvan.
De toerismeboom voegt een extra dimensie toe. Japan verwelkomde in 2025 een recordaantal van 42,7 miljoen bezoekers met een totale besteding van 9,5 biljoen yen. De zwakke yen maakt Japan voor buitenlanders nog altijd opvallend betaalbaar, en die bezoekersstromen ondersteunen direct de hoteloperaties en retaillocaties van vastgoedontwikkelaars. Het totale transactievolume in de Japanse vastgoedmarkt ligt op koers om in 2025 boven de 6 biljoen yen uit te komen, een nieuw jaarrecord. Tokio bleef voor het zevende achtereenvolgende jaar de meest gewilde bestemming voor grensoverschrijdende vastgoedinvesteringen wereldwijd.
Nu is er ook een additionele katalysator in de maak. De lange rente op Japanse staatsobligaties klom de afgelopen maanden naar circa 2,5 procent, het hoogste niveau sinds 1997. Die stijging weerspiegelt de renteverhogingen van de Bank of Japan om de opgelopen inflatie te beteugelen en de zorgen over het expansieve begrotingsbeleid van premier Takaichi. Maar de lange rente is inmiddels zo hoog dat het deflatierisico volledig lijkt te zijn uitgeprijsd. Japan kent vier opeenvolgende jaren van inflatie boven de doelstelling van 2 procent, maar veel van die inflatie is geïmporteerd via de zwakke yen. Zodra de yen stabiliseert en energieprijzen normaliseren, is er geen reden voor verdere stijging van de lange rente, en een terugval ondersteunt de waardering van vastgoedaandelen direct.
Het verschil met de bubbel van eind jaren tachtig is dat de kredietverlening nu gedisciplineerd is, de hefboom bij ontwikkelaars beheersbaar, en de huurgroei verankerd in echte vraag. Geen speculatieve excessen, geen piramide van schulden. Wat Japan in de jaren negentig ten gronde richtte was niet het vastgoed zelf, maar de combinatie van buitensporige leverage en kunstmatig opgepompte waarden. Die gifmix ontbreekt nu volledig.
Voor wie bereid is het collectieve trauma van de jaren negentig los te laten en naar de feiten van vandaag te kijken, biedt Japan een zeldzame combinatie: een cyclus die net op gang komt, fundamenten die hecht zijn, en een waardering die de recente inhaalbeweging nog niet volledig heeft verwerkt. De mooiste investeringen zijn altijd die waarbij de markt het verleden bestraft terwijl de toekomst al een andere richting op wijst.
Han Dieperink, Chief Investment Officer
Abonneer op deze nieuwsbrief via
Gerelateerde artikelen
Een verrassende eerste ronde
Brazilië draait na Argentinië naar rechts. Wat betekent de verkiezingsuitslag voor Zuid-Amerika en voor beleggen in Brazilië?
Meer lezen
De winst doet het werk
Sinds begin juni beweegt de beurs vooral zijwaarts. Nu lijkt daar voorzichtig een einde aan te komen. De winsten van bedrijven zijn al die tijd gestegen, maar de koersen bleven bijna gelijk.
Meer lezen
Financiële steun voor topsporters
Talent alleen wint geen medailles. Zonder financiële steun voor topsporters blijft zelfs het grootste talent vaak gewoon onbenut.
Meer lezen
