De nieuwe cyclus in Real Assets

De cycli in vastgoed zijn lang, maar net als in andere cycli is elke einde van een cyclus meteen weer de start van een nieuwe cyclus. Deze cyclus in bijzonder omdat als gevolg van de Grote Financiële Crisis er eerder te weinig dan te veel is gebouwd. Er is immers nog altijd een tekort aan miljoenen woningen, zowel in de Verenigde Staten als in Europa. In kantoren is er niet zozeer te veel gebouwd, alleen is het gebruik totaal veranderd door de pandemie en technologische ontwikkelingen. Werken is steeds minder plaats afhankelijk en de kantoren van de toekomst hebben veel andere functies waar mensen gebruik van maken waarna in de verre toekomst de functie van wonen en werken steeds meer fuseren. Dat lijkt bij de sterk groeiende datacentra moeilijk voor te stellen, maar die produceren wel steeds meer warmte om woningen te verwarmen.

Einde cyclus door hogere rente

De oorzaak van het einde van deze cyclus is de sterk gestegen rente. Die staat in absolute zin niet zo hoog, maar is wel vanaf het nulpunt sterk gestegen. De pijn zit dit keer vooral in de (gestegen) rentelasten versus de (minder hard gestegen) huurinkomsten. Maar de ECB heeft voor het eerst de rente verlaagd (na eerdere verlagingen in Zweden en Zwitserland) en het lijkt een kwestie van tijd totdat ook de Federal Reserve de rente gaat verlagen. Ondertussen zorgen hoge investeringen op verschillende gebieden (energietransitie, deglobalisering, coronaherstelmaatregelen, nieuwe bedrijven op het gebied van kunstmatige intelligentie)  voor een herstel van de vraag naar kantoorruimte. Er zijn dus tekenen van herstel (het begin van een nieuwe cyclus), hoewel beleggers nog lijken te wachten op het dieptepunt.

Zijn we er al?

Het mondiale dealvolume daalde in het eerste kwartaal van 2024 opnieuw met 17 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 tot iets meer dan 140 miljard dollar. Dat was het laagste volume sinds het tweede kwartaal van 2012, zelfs zwakker dan tijdens het dieptepunt van de COVID-19-pandemie. Bij het maken van een dergelijke vergelijking op eenvoudige nominale basis wordt echter geen rekening gehouden met de huidige prijzen – zelfs na deze meest recente marktcorrectie zijn de prijsniveaus vandaag de dag op gewogen gemiddelde basis 66 procent hoger dan begin 2012. Voor een dieptepunt op basis van constante prijzen moeten we terug naar het tweede kwartaal van 2010 – om een zwakker kwartaal te bereiken. Hoe dan ook is het huidige niveau van marktactiviteit nog steeds zeer gematigd.

Op zoek naar evenwicht vraag en aanbod

Om de activiteit op de vastgoedaandelenmarkt nieuw leven in te blazen, zouden potentiële kopers en verkopers meer op één lijn moeten komen te staan wat betreft de prijsstelling. Markten ervaren weinig transactieactiviteit als er sprake is van aanzienlijke prijsverschillen tussen spelers. In stijgende markten willen kopers graag activa verwerven en zijn ze bereid meer te betalen dan verkopers verwachten, wat tot een positieve uitkomst leidt. Dit was het geval voor de meeste combinaties van markt- en vastgoedtypes in het tweede kwartaal van 2022, de mondiale piek in de huidige cyclus. Als kopers verwachten veel minder te betalen dan verkopers accepteren, kunnen in deze interpretatie prijzen verder dalen. Toch kruipen kopers en verkopers geleidelijk naar elkaar toe, het signaal van een nieuwe cyclus.

Beursgenoteerde vastgoedaandelen positieve indicator

Beursgenoteerd vastgoed kan ook een indicatie geven van toekomstige ontwikkeling op het gebied van vastgoed. Impliciet maakt een belegger dan gebruik van de ‘wisdom of the crowds’. Vastgoedindices passen zich aan aan de impact van de hefboomwerking van bedrijven en de bredere volatiliteit op de aandelenmarkten. Ze laten zien wat de prijsstelling op de beursgenoteerde markt impliceert voor de onderliggende (toekomstige) prestaties van vastgoedactiva. Door de prestaties van beursgenoteerd en particulier vastgoed op deze manier te vergelijken, is de toekomst van particulier vastgoed te voorspellen. Amerikaanse gegevens illustreren een algemene opwaartse trend in de voortschrijdende twaalfmaands rendementen sinds eind 2022. Dat is enerzijds een weerspiegeling van de rente (piek inflatie ligt gelijk aan piek rente), maar ook van de meevallende economische groei (geen recessie) en als gevolg daarvan de meevallende vraag naar commercieel vastgoed. Op moment dat de markt realiseert dat het dieptepunt is gepasseerd, gaat het meestal hard met het prijsherstel.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer