Bankencrisis 2.0

Voor banken is een beursnotering een nadeel. Een bank heeft immers altijd een slechte balans en op het moment dat de aandelen van een bank hard dalen, trekken spaarders en financiers zich terug. Het aandeel van New York Community Bankcorp (NYCB) daalde afgelopen week tot het laagste niveau van de afgelopen dertig jaar omdat de bank zoekt naar mogelijkheden om de balans te repareren. Een jaar geleden vielen er verschillende regionale banken in de VS om en werd Credit Suisse noodgedwongen overgenomen door UBS. Dit krijgt nu een vervolg, met een duidelijke focus op de financiering van commercieel vastgoed.

Rentemismatch

De oorzaak was toen dat regionale banken in de VS met de liquiditeiten uit deposito’s deels Amerikaanse staatsobligaties hadden gekocht. Die staatsobligaties daalden in waarde door de stijgende rente, terwijl de rente op deposito’s juist omhoog moest om de spaarders binnenboord te houden. Dat is een probleem op papier, zolang spaarders maar niet weglopen. Maar het is in het digitale tijdperk eenvoudig om over te stappen naar een andere bank of beter renderend geldmarktfonds. Als de koers van het aandeel van een bank dan ook nog eens onder druk komt vanwege berichten over slechte leningen, dan gaat een digitale bankrun razendsnel.

Lamme helpt blinde

Vorig jaar maart nam NYCB een deel van noodlatende Signature Bank over. Nu is NYCB zelf aan de beurt. De oorzaak zijn nu financieringen op het gebied van commercieel vastgoed. De problemen bij NYCB hebben meteen de angst voor commercieel vastgoed over de hele wereld opnieuw aangewakkerd. De commerciële vastgoedmarkt is sinds het begin van de pandemie in beroering en investeerders blijven zich zorgen maken over de gevolgen van de dalende waarde van kantoorgebouwen en ander vastgoed over de hele wereld. Na de eerste koersdaling van NYCB kwam Moody’s daar deze week nog overheen toen de kredietbeoordelaar de kredietwaardigheid van de bank verlaagde naar junk. Effectief betekent zo’n beoordeling dat een bank niet meer kan lenen.

Deels cyclisch, deels structureel

De problemen op het gebied van commercieel vastgoed worden veroorzaakt door een combinatie van cyclische en meer structurele factoren. De vastgoedcyclus is lang en sinds de Grote Financiële Crisis zijn er ook in Europa relatief veel vastgoedfondsen bijgekomen die zich hebben gestort op onder andere de kantorenmarkt. Vaak financieren deze partijen zich deels via de kapitaalmarkten en dat maakt ze dus ook afhankelijk van diezelfde kapitaalmarkt. De combinatie van dalende prijzen voor kantoren en stijgende rentes helpt dan niet. Verder is de bezetting van kantoren ook wezenlijk gewijzigd door de opkomst van thuiswerken post-Corona. Vooral voor activiteiten die zich lenen om thuis te werken (IT) kan het hard gaan. Leegstaande kantoren en dalende huizenprijzen hebben ook snel een effect op de maatschappij. Zo is San Francisco in de afgelopen jaren duidelijk veranderd, mede ook door de vele Fentanyl-zombies.

Bankencrisis, verspreiding rest van de wereld

Waar vorig jaar de bankencrisis beperkt bleef tot de Verenigde Staten (UBS-Credit Suisse was daar niet direct een gevolg van, de val van Credit Suisse zat er al langere tijd aan te komen) zijn er nu internationaal grotere gevolgen. Zo leed de Japanse Aozora bank voor het eerst in 15 jaar een verlies, dankzij de kredietverliezen op Amerikaans commercieel vastgoed. De ECB dreigt met hogere kapitaalseisen in verband met de risico’s op commercieel vastgoed. Met name in Duitsland (Deutsche Pandbriefbank, Deutsche bank) en Scandinavië zijn er banken met relatief grote blootstelling aan commercieel vastgoed. Er zitten banken tussen die met een 15 procent afschrijving op commercieel vastgoed al insolvabel zijn. Dat betekent ook dat deze banken zich buitengewoon terughoudend zullen opstellen ten aanzien van nieuwe financieringsprojecten, ook buiten commercieel vastgoed. Dat biedt weer kansen op private markten.

Gevolgen voor portefeuille

Deze stress op het gebied van commercieel vastgoed biedt op lange termijn juist kansen voor beleggers. In het beursgenoteerde vastgoed is de pijn grotendeels al in de koersen verwerkt. De koers van Unibail-Rodamco-Westfield staat nog altijd zo’n 75 procent onder de hoogste koers ooit. Verder hebben centrale bankiers sinds de Grote Financiële Crisis een veel groter arsenaal om de gevolgen van een bankencrisis te beperken. Ook kan zo’n crisis helpen om een renteverlaging te forceren, de gestegen rente is immers de belangrijkste oorzaak van deze crisis.  Vergelijk ook de Azië- en LTCM-crisis in de tweede helft van de jaren negentig. Die zorgden uiteindelijk voor meer liquiditeit als brandstof werd gebruikt voor de aandelen-bull-markt. De problemen bij de banken zijn ook de verklaring waarom beleggers tegenwoordig zulke hoge rentes kunnen eisen als er wordt aangeklopt om een herfinanciering.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer