Amerikaans versus Europees vastgoed

Terwijl beleggers wereldwijd op zoek zijn naar stabiele rendementen in een onzekere markt, blijven Amerikaanse vastgoedfondsen verrassend achter bij de bredere aandelenmarkt. Sinds 2020 hebben vastgoedfondsen het moeilijk door verschillende tegenslagen – van pandemie-lockdowns en thuiswerken tot inflatie en hogere rentetarieven. De fundamentele vraag- en aanboddynamiek in commercieel vastgoed is weliswaar aanzienlijk verbeterd, maar vastgoedfondsen zullen waarschijnlijk niet beter zullen presteren dan de S&P 500 zonder een duidelijke katalysator. De verwachting is dat de Amerikaanse economie volgend jaar veerkrachtig blijft, wat ironisch genoeg een ongunstige achtergrond creëert voor vastgoedfondsen.

Waarom vastgoedfondsen het moeilijk hebben

Vastgoedfondsen zijn van nature defensieve, laag-beta beleggingen met relatief stabiele huurinkomsten die geleidelijk groeien. Deze cashflows zijn obligatie-achtig en hebben een veel lagere correlatie met de economische cyclus dan de meeste bedrijfswinsten. In een omgeving waar de bredere markt optimistisch vooruitkijkt en AI-gerelateerde productiviteitswinsten verwacht, zijn de stabiele inkomstenstromen van vastgoedfondsen minder aantrekkelijk. Hoewel leegstandspercentages stabiliseren, zijn ze nog niet significant gedaald, en het duurt tijd voordat huurvernieuwingen doorwerken in de winsten van vastgoedfondsen.

Sectoren om te Overwegen

Binnen de Amerikaanse vastgoedfondsmarkt zijn er wel degelijk kansen. Senior housing springt eruit, aangedreven door de vergrijzende babyboomgeneratie. De gemiddelde leeftijd van babyboomers heeft net de 65 bereikt, met piekvraag die nog voor ons ligt. Tussen nu en 2035 zal de Amerikaanse bevolking van 85+ naar verwachting met 60% stijgen. Industriële vastgoedfondsen hebben hun overcapaciteit uit 2023-2024 grotendeels weggewerkt, met scherp dalende voltooiingen van vloeroppervlak en vroege tekenen van herstel in netto-absorptie. Kantoor-vastgoedfondsen, hoewel zwaar ondergewaardeerd, tonen tekenen van verbetering dankzij return-to-office mandaten van bedrijven.

Vastgoedrenaissance in Europa

Terwijl Amerikaanse vastgoedfondsen worstelen, biedt Europa een veel aantrekkelijker plaatje voor vastgoedbeleggers. Europa’s voordelen op het gebied van regulering en macro-economische voorspelbaarheid komen nu scherp naar voren. In tegenstelling tot de volatiele Amerikaanse politiek, biedt het Europese systeem stabiliteit door zijn complex web van supranationale instellingen, nationale regeringen en rechtbanken die compromissen aanmoedigen.

Interessant genoeg scoort Europa verrassend goed op het gebied van marktregulering. Veel Europese landen behoren tot de meest concurrentievriendelijke binnen de OESO, wat ingaat tegen de gangbare opvatting dat Europa overgereguleerd zou zijn. Landen zoals Zweden, Ierland, het Verenigd Koninkrijk en Nederland scoren beter dan de Verenigde Staten op de Product Market Regulation Index.

De Europese economie lijkt zich op het juiste pad te bevinden. De werkloosheid bereikte een piek in 2013 en is sindsdien bijna voortdurend verbeterd, met een recordlage werkloosheid in 2025. Hoewel de energieschok door de Russische invasie van Oekraïne economische moeilijkheden veroorzaakte, duwde het Europa niet in een recessie. Nieuwe bronnen voor fossiele brandstoffen werden snel gevonden en hernieuwbare energie versnelde – meer dan 50% van de elektriciteitsproductie in de EU in 2025 komt uit hernieuwbare bronnen.

Het optimale instapmoment

De laatste marktgevens positioneren de bodem van de Europese vastgoedmarkt rond medio 2024. Historische patronen tonen aan dat het terugverdienen van piekwaardes tussen de 17 en 27 kwartalen kan duren. Dit suggereert dat beleggers die nu instappen op het juiste moment zitten om te profiteren van de opwaartse cyclus. Voorspellingen voor prime assets zonder hefboomwerking suggereren dat beperkte risico’s dubbele cijferrendementen kunnen opleveren. Voor kantoren, retail, residentieel en logistiek vastgoed variëren de vijfjaars rendementsverwachtingen tussen 6% en 12% per jaar.

Amerikaanse vastgoedfondsen, ondanks solide fundamentals en goedkope waarderingen, missen een katalysator voor outperformance in een economie die waarschijnlijk sterk blijft. Ondertussen biedt Europa een aantrekkelijke mix van politieke stabiliteit, economisch herstel, en een vastgoedmarkt die net begint aan zijn herstelcyclus.

Praktische overwegingen voor beleggers

Voor beleggers die Amerikaanse vastgoedfondsen overwegen, is het belangrijk om selectief te zijn. Focus op senior housing en industriële vastgoedfondsen, en overweeg diep ondergewaardeerde kantoor-vastgoedfondsen alleen bij een lange investeringshorizon heeft. Vermijd retail (behalve in Europa waar het al geconsolideerd is), appartementen en hospitality vastgoedfondsen in de VS. Voor Europees vastgoed suggereert onderzoek dat vooral kleinere, wendbare investeringsvehikels (€100-500 miljoen) historisch gezien veel beter hebben gepresteerd dan hun grotere tegenhangers.

Conclusie

Amerikaanse vastgoedfondsen bieden waarde maar missen momentum, terwijl Europa een zeldzame combinatie biedt van vroege cycluspositie, sterke fundamenten en aantrekkelijke waarderingen. Vooral via kleinere tot middelgrote fondsen kunnen de komende jaren goede rendementen opleveren. De sleutel is timing en selectie. Europa’s “saaie” stabiliteit kan wel eens de winnende strategie blijken in een wereld vol geopolitieke onzekerheid.

Han Dieperink, Chief Investment Officer

Disclaimer

Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief