Amerikaans commercieel vastgoed
25 april 2025
Ondanks de huidige economische onzekerheden en geopolitieke spanningen, blijft de Amerikaanse vastgoedsector veerkrachtiger dan velen hadden verwacht. Het doemdenken over commercieel vastgoed enkele jaren geleden was overdreven. De fundamenten waren sterker dan algemeen werd aangenomen. De wereldwijde waarderingen in commercieel vastgoed zijn met ongeveer 20% gedaald sinds de piek. Toch blijft de onderliggende huurgroei in veel sectoren positief – een zeldzame combinatie in de geschiedenis van vastgoedcorrecties. Deze combinatie zorgt voor een aantrekkelijk instapmoment voor investeerders met een langetermijnvisie. Er was niet eerder sprake van een terugval in de vastgoedmarkt terwijl de inkomensgroei bleef stijgen. Banken weten inmiddels dat de waarde van het vastgoed dat ze gefinancierd hebben lager is, maar de kasstromen om de leningen te servicen er nog steeds zijn.
Ook vastgoedaandelen weer interessant
Enkele jaren geleden was er een sterke voorkeur voor schulden boven eigen vermogen, omdat bij dalende vastgoedwaarden schuld beter presteert dan aandelen. Nu zijn er echter redelijke groeivooruitzichten voor aandelenposities in vastgoed. Vastgoedschulden bieden nog steeds goede relatieve waarde in vergelijking met bedrijfsobligaties. Er is nog steeds een premie voor het nemen van vergelijkbaar kredietrisico. Opvallend is de draai die banken hebben gemaakt in hun houding tegenover vastgoed. Na een periode waarin ze hun vastgoedblootstelling actief wilden verminderen, hebben banken als groep rond eind 2023 besloten dat ze hun blootstelling voldoende hadden teruggebracht. Ze zijn nu bereid om weer vastgoedleningen te verstrekken. Waar financieringen zes maanden geleden relatief schaars waren, is er nu een brede groep kredietverstrekkers – inclusief banken – die weer aan vastgoed uitlenen. Dit is cruciaal voor een sector die sterk afhankelijk is van leverage.
Nieuw investeringslandschap
Tien jaar geleden konden vastgoedbeleggers succesvol zijn door simpelweg te investeren in industrieel vastgoed met een secundaire allocatie naar woningen. Deze sectorbenadering genereerde uitstekende resultaten, zowel absoluut als relatief ten opzichte van benchmark. Maar de historisch gebruikelijke verschillen tussen sectoren of regio’s is afgenomen. Industrieel vastgoed, dat veruit de best presterende sector wereldwijd was in het afgelopen decennium, steekt niet meer zo uit als voorheen. Succes vereist nu een meer genuanceerde benadering, waarbij kwaliteit van activa en microlocaties belangrijker worden. De gebruikelijke verdeling – waarbij industrieel vastgoed significant ondergewaardeerd was en kantoren significant overgewaardeerd is voorbij.
Thuiswerken: de trend keert geleidelijk
Het thuiswerken, ooit gezien als doodsteek voor kantoorvastgoed, piekte in maart 2020 en neemt sindsdien geleidelijk af. Hoewel het niveau nog steeds hoger ligt dan vóór de pandemie, is de trend nog altijd neerwaarts. In New York is er zelfs sprake van significante verhuuractiviteit. Huren in topgebouwen zijn gestegen naar niveaus die veel hoger liggen dan vóór maart 2020. Bedrijven die het zich kunnen veroorloven, zien premium kantoorruimte als een manier om medewerkers terug naar kantoor te lokken. Er ontstaat een duidelijke tweedeling: absolute topkwaliteit kantoren – misschien 10 gebouwen in New York – hebben dit effect het duidelijkst gezien, maar we zien het nu ook doorfilteren naar de volgende tier van hoogwaardige gebouwen.
Behoeftegericht vastgoed biedt stabiliteit
In een tijd van cyclische onzekerheid loont het om te focussen op structurele thema’s die deze cyclus zullen overleven. Investeer daarom in vastgoed waar behoefte aan is, bijvoorbeeld gedreven door demografische veranderingen (vergrijzende bevolking, gezinsvorming) en structurele verschuivingen (AI-revolutie, e-commerce, nearshoring). Deze segmenten zijn minder gevoelig voor cyclische economische omstandigheden en hebben voorspelbaardere kasstromen. Denk bijvoorbeeld ook aan huurwoningen inclusief eengezinswoningen in de suburbs, of noodzakelijke retail, winkelcentra met supermarkten of apotheken als anker, gezondheidgerelateerd vastgoed, zoals medische kantoorgebouw en industriële logistiek, gedreven door de behoefte aan snellere bezorging
Betaalbaarheid als sleutelthema
Een ander sleutelthema is betaalbaarheid in een barbell-strategie: aan de ene kant vastgoed dat betaalbaar is voor huurders met beperkt inkomen (prefab woningen, gereguleerde betaalbare woningen, betaalbare vakantiewoningen voor bijvoorbeeld campings). Deze activa presteren vaak goed in verschillende economische cycli. Aan de andere kant staat hoogwaardig vastgoed dat aantrekkelijk is voor huurders die bereid en in staat zijn een premie te betalen. Dit omvat hoogwaardige kantoorruimte, maar ook huurwoningen waar huurders uit keuze huren, niet uit noodzaak. Ze kunnen kopen maar waarderen de flexibiliteit van huren. Ook datacenters vallen in deze categorie.
Regionaal perspectief: gateway-markten en de Sunbelt
In ‘gateway-markten’ zoals New York, Los Angeles, San Francisco en Washington D.C. was er afgelopen jaren sprake van weinig aanbod, maar inmiddels wel van een gestaag stijgende vraag (hoewel er vraagtekens kunnen worden gezet bij D.C. gelet op het beleid van de federale overheid). In de Sunbelt-regio in de VS stijgt leegstand momenteel door overaanbod. Daar zijn echter ook activa te vinden die onder de vervangingswaarde worden gewaardeerd en worden er nieuwe producten ontwikkeld voor 2027 en 2028 wanneer er waarschijnlijk sprake is van minder concurrentie.
De huidige leegstandspieken in de Sunbelt weerspiegelen overaanbod, niet zwakke vraag. De komende jaren volgt waarschijnlijk een herstel. Interessant is ook de observatie dat de correlatie tussen energieprijzen en vastgoedprestaties in Texas al twee decennia afneemt. Daarmee is Texas steeds meer afhankelijk van de groei van de Amerikaanse economie, zoals wel meer regionale vastgoedmarkten. De inputkosten voor vastgoedontwikkeling zijn sinds 2020 ver boven het historische tempo gestegen, zowel wat betreft materiaal als arbeidskosten Bovendien is een hoog percentage van de mensen in de bouwsector een ‘illegale’ immigrant. Dit kan het aanbod in de toekomst beperken en verbetert op langere termijn de huurprijzen en de leegstand
Conclusie: geduldig kapitaal vindt kansen
Commercieel vastgoed is een langlopende, illiquide activaklasse. Veel real-time informatie wordt niet snel in waarderingen verwerkt. De sector is ook conservatief en denkpatronen in de vastgoedwereld passen zich langzaam aan. De huidige situatie is het exacte tegenovergestelde van medio 2022. De rentes gingen omhoog, en een vertraging was daardoor waarschijnlijk. Nu ligt de waardering wereldwijd 20% lager. Leenkosten zijn gedaald in het afgelopen jaar, en financieringen zijn beschikbaar. Huurdersmarkten zijn nog steeds in redelijke vorm, met leegstand rond of onder langetermijn gemiddelden.
Het aanbod zal waarschijnlijk verder dalen in de komende jaren – misschien meer dan enkele maanden geleden werd verwacht. Voor investeerders die geduld hebben, biedt deze combinatie van factoren een aantrekkelijk uitgangspunt. Wie door de kortetermijnvolatiliteit heen kan kijken en zich kan richten op structurele trends, zijn er weer voldoende kansen.
Han Dieperink, Chief Investment Officer
Abonneer op deze nieuwsbrief via www.aureus.eu/nieuwsbrief
Gerelateerde artikelen
De magische 4%
Lange tijd rekende Nederland met vier procent. Pensioenfondsen gingen ervan uit dat hun beleggingen gemiddeld dat rendement haalden. Toekomstige uitkeringen
Meer lezen
De semiconductorsupercyclus is nog niet voorbij
Chipaandelen corrigeren hard, maar de semiconductorsupercyclus is nog niet voorbij. Kunstmatige intelligentie en robots stuwen de vraag.
Meer lezen
Financiële repressie
Het IMF waarschuwt voor de terugkeer van financiële repressie Wat betekent dit stille schuldenmiddel eigenlijk voor obligaties en aandelen?
Meer lezen
